컨슈머타임스=장용준 기자 | 연초부터 침체된 부동산 경기를 연착륙시키기 위해 정부가 잇단 규제 완화 대책을 내놓고 있다. 아울러 금융권에서도 주택담보대출 이율을 낮추면서 이에 호응하고 있다. 지난해 초부터 시작된 부동산 경기 침체는 서울을 비롯한 전국 대부분 지역의 아파트 미분양과 함께 건설사들의 유동성 위기도 불러왔기에 이번 대책들의 실효성에 대한 전문가들의 의견은 좀 더 시간이 필요하다는 신중론이 나온다.
주택산업연구원이 지난 16일 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 500여곳을 대상으로 주택건설 사업의 체감경기에 대한 설문조사를 한 결과 발표를 살펴보면, 이달 전국 주택사업경기전망지수는 지난달(59.3)보다 3.5포인트 하락한 55.8을 기록했다.
수도권에서는 서울이 54.5에서 46.9로 하락한 반면, 인천(39.3→45.7)과 경기(46.3→47.9)는 상승하면서 지난해 11월 부동산 규제지역 해제 영향을 받은 것으로 나타났다.
다만 같은기간 지방은 평균 4.3포인트(62.0→57.7) 하락했는데, 강원이 14.7포인트, 부산 13.6포인트, 울산 11.8포인트, 충남 11.1포인트, 대구 10.7포인트가 각각 하락한 것으로 집계됐다.
주산연 측은 "작년 11월 비수도권 규제지역 전면 해제에 따른 기대감으로 대폭 상승했던 지역들의 지수가 조정되면서 하락한 것으로 보인다"고 진단했다.
이어 최근 정부가 긴급자금 지원, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증규모 확대 등 부동산 금융경색 완화 조처를 한 것과 부동산 연착륙 대책 등에 대한 기대감이 커지고 있다는 분석도 나왔다.
이달 주택건설 수주지수(재개발·재건축·공공택지·민간택지)가 모든 분야에서 지난달보다 상승했고, 자금조달지수도 44.9에서 50.0으로 상승한 영향이다.
하지만 연구원은 "금융사들의 부동산 관련 PF 대출과 기업 대출이 풀리지 않고 있고, 단기 금융 불안정성, 금리 인상, 투자 심리 위축, 부동산 시장 침체 등 상호 영향을 미치는 복합적인 문제점이 산재해 있다"며 "이전과 같은 자금 유동성을 회복하는 데까지는 상당한 시간이 필요할 것"이라고 지적했다.
국회 입법조사처가 발간한 '최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제' 보고서에서는 새 정부의 주택공급 확대와 세제·대출·재건축규제 완화 등 부동산거래 활성화 대책이 수도권과 지방 간 주택시장 양극화를 초래할 수 있다는 분석도 나온다.
장경석·박인숙 경제산업조사실 국토해양팀 입법조사관은 보고서에서 "(새정부가) 부동산시장의 급격한 침체로 인한 충격을 완화하기 위해 부동산시장 연착륙 정책을 발표해 시행하고 있으나 시장반응은 아직 미온적인 수준"이라며 "금리인상이 지속되는 상황에서 주택 등 부동산수요가 진작되기 어렵고, 부동산 경기침체 국면에서 주택공급 물량 확대(270만호) 정책이 시행되고 있어 정부가 단기 부동산시장 대응형으로 세제정책을 운용하는 것 아닌가 하는 우려 등이 있는 것도 사실"이라고 지적했다.
지난해 5월 새정부가 출범한 이후 부동산 가격급등 시기에 마련된 공급, 금융, 세제 등에 대한 규제들이 재검토돼 왔다.
세부적으로는 지난해 7월 '2022년 세법개정안', 12월 '2023년 경제정책방향' 등을 통해 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 인하 및 재건축부담금 인하 등 부동산규제완화계획이 발표됐다. 이어 같은해 8월 16일에는 '희망은 키우고, 부담은 줄이는 국민 주거안정 실현방안'을 통해 새정부 기간 중 270만호 주택공급계획이 발표됐다. 또한 11월 23일 '공시가격 현실화 수정 계획(안)' 발표로 2023년 부동산공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 완화하기로 하면서 부동산 보유세인 종합부동산세, 재산세가 인하될 예정이다.
하지만 정부에서 발표한 주택공급 계획은 5년 간 270만호로 문재인 정부가 내놓은 257만호보다 13만호 많다는 점을 고려하면, 실수요자에 대한 분양주택공급 역시 최근 미분양주택이 증가하고 있는 상황에서 공급 시기와 물량 조정에 대한 논의가 필요하다는 지적이 나왔다.
장 입법조사관은 정부의 부동산세제 완화를 통한 거래 활성화 정책에 대해 "주택가격 하락국면에서는 집주인은 과거 주택구매가격 기준으로 손해를 보고 팔지 않으려는 손실회피(loss aversion) 심리가 작용하게 된다"며 "주택가격하락 및 고금리 기조하에서 주택을 구매하려는 수요가 감소하여 전반적인 거래 활성화는 제한적일 것으로 추정된다"고 진단했다.
수도권을 중심으로 주택투자가 집중되겠지만 지방은 침체를 맞이해 주택시장이 양극화될 우려가 있어 주의가 필요하다는 지적도 나왔다. 이는 이번 세제 개편이 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세율을 완화하고, 규제지역 외에선 1주택자도 1순위 주택청약이 가능해지게 함으로써 일어나는 변화를 경계해야 한다는 입장이다.
전통적으로 수요가 높은 서울 등 수도권 지역에 대한 2주택 투자의 수요 쏠림현상이 일어나는 반면, 지방 주택시장에 대한 수요는 줄어들어 침체 현상이 장기화할 가능성도 있다는 것이다.
시장에서는 윤석열 정부 출범 이후 이달까지 꾸준히 부동산 규제 완화 정책을 내놨으나 당장 효과를 보기 어렵다는 전망이 우세하다. 경기 침체 원인이 국내 환경에서라기보다 글로벌 경기 침체 영향이라는 이유다. 이같은 침체의 늪에서 벗어나기 위해서는 다소 시간이 걸릴 것으로 보고 있는 것이다.
한 부동산 전문가는 "집값 하락은 문재인 정부가 대출 규제를 강화하던 2021년부터 시작됐다고 볼 수 있지만 지난해 코로나19 회복세에 접어들면서 예상하지 못한 러시아-우크라이나 전쟁이 발발하면서 가속화하는 분위기"라며 "이 때문에 글로벌 경기 침체와 더불어 고금리와 원자잿값 인상까지 불어닥치면서 그 영향이 고스란히 국내 건설업계의 유동성 악화와 더불어 부동산 시장에 후폭풍을 일으켜 회복하기까지 시간이 필요할 것"이라고 내다봤다.
