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[컨슈머타임스 김수정 기자] 대규모 오피스텔 입주를 앞둔 서울 문정∙마곡지구를 중심으로 임대료 하락∙공실 발생 우려가 가시화되고 있다. 예비 오피스텔 투자자는 지역별 공급량과 임대수요, 시세추이 등을 신중하게 따져보는 자세가 요구된다.
9일 건설부동산업계에 따르면 올해 서울 강서구 마곡지구와 송파구 문정지구에는 각각 3000여실의 오피스텔이 입주를 시작한다. 올해 서울 전역 오피스텔 입주물량인 1만6000여실의 38%를 차지한다.
마곡과 문정지구는 각각 산업단지와 법조타운이 들어서기로 예정된 곳이다. 풍부한 배후 수요가 형성될 것으로 기대를 모아왔다.
문제는 이 지역 오피스텔 공급량이 일시에 급증하면서 불거졌다. 공급 속도에 맞게 수요가 형성되지 못하게 된 상황이다. 집주인들은 상당기간 공실∙임대료 하락 우려를 안고 가게 됐다. 당초 기대수익률 자체가 낮아질 가능성을 배제하기 어렵다.
오피스텔 임대수익률 하락은 비단 특정 지역에 국한된 문제가 아니다.
공급 증가와 분양∙매매가 상승에 따른 오피스텔 수익률 약세는 오래 전부터 이어지고 있다.
전국 오피스텔 입주 물량은 지난 2013년부터 크게 늘어 올해 최고조에 달할 전망이다.
부동산114가 집계한 올해 전국 입주 오피스텔 물량은 3만8800실이다. 최근 4년(2013~2016년) 전국 오피스텔 입주물량은 연평균 3만9000실 수준이다. 직전 4년(2009~2012년) 연평균 1만894실보다 4배 많다. 2013년 이후 서울 오피스텔 입주물량은 연평균 1만3000실이다.
KB국민은행에 통계에 따르면 지난달 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 연 5.27%로 작년 8월(5.49%)에 비해 0.22%포인트 하락했다. 5년 전인 2011년 8월(5.78%)에 비하면 0.51%포인트 낮다.
경기도는 5.71%로 1년 전(5.99%)보다 0.28%포인트, 5년 전(6.44%) 보다 0.73%포인트 낮다. 인천은 6.47%로 지난해 8월(6.98%) 대비 0.51%, 2011년 8월(7.84%) 대비 1.37%포인트 떨어졌다.
이렇게 오피스텔 수익성은 악화되고만 있는 반면 투자열기는 쉽게 수그러들지 않고 있다.
기대수익률이 하락 추세이긴 하지만 여전히 은행 정기예금 금리보단 훨씬 높은 수준인 데다 대부분 소형 면적으로 공급돼 1~2억원만 갖고 투자가 가능하기 때문이다. 최근엔 젊은 층도 오피스텔 투자에 눈을 돌리고 있다.
전문가들은 보수적으로 접근하길 권고한다. 투자에 앞서 제시된 기대수익률에 혹하지 말고 지역별 공급량과 임대수요, 시세 변동 등을 따져봐야 한다는 얘기다.
부동산 업계 관계자는 "서울과 경기도 오피스텔은 지역별 월세가격 차이가 매매가 차이가 보다 크지 않아 매매가가 높을수록 수익률이 낮게 형성되는 경향이 있다"며 "특히 상대적으로 비싼 역세권∙도심 오피스텔을 구입하는 경우 임대수익과 되팔 때 시세차익 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 조언했다.
오피스텔 투자 수익을 좌우하는 건 임대료보단 공실률이다.
오피스텔 분양업체 관계자는 "강남 오피스텔은 가격이 비싸 수익률은 다소 떨어진다"며 "역세권 등 배후 수요가 풍부한 곳 중심으로 공실이 날 가능성이 낮은 오피스텔을 선별하는 게 중요하다"고 말했다.
