[컨슈머타임스 장용준 기자] 지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서 주택가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다. 특히 서울‧경기 주택 시세의 경우 극단적 버블 현상이 관찰됐는데, 정부의 핀셋규제로 인한 풍선효과 등이 원인이라는 지적이다.
한국경제연구원은 23일 발표한 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가'를 통해 이같이 밝혔다.
최근 5년간 주택가격은 전국적으로 23% 상승률을 보이며 급등했다. 올 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환되었다고 판단하기는 어렵다는 것이 한경연의 분석이다.
한경연은 임대차시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있으나, 물량부족 현상이 여전히 지속되고 있다고 지적했다. 아울러 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있다는 판단이다.
이승석 한경연 부연구위원은 "최근 5년간 주택시장은 건국 이래 유례를 찾아보기 힘든 왜곡을 경험했다"면서 "정부에서는 주택가격을 낮추기 위해 금융, 세제 등 가용한 모든 경로를 통해 강력하고도 전방위적인 규제정책을 펼쳤지만, 주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다"고 진단했다. 이어 "그 결과 매매시장에는 '똘똘한 한 채'라는 새로운 패러다임 속에 '영끌·빚투' 현상이 확산됐다"면서 "임대차시장에는 '20억 전세시대' 개막과 함께 월세가속화 등 임대료 부담이 심화됐다"고 지적했다.
한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 가격을 비교한 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%나 됐다.
구체적으로 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대평가된 것으로 분석됐다.
지역별로는 서울 강북권역은 37%, 강남권역은 38% 정도 가격거품이 있는 것으로 나타났다. 특히 강남-동남권역의 가격거품은 40%를, 서초구의 가격거품은 50% 이상을 각각 기록했다.
경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 세종(60%)에 이어 전국 2위에 달했다.
이외 지역의 경우 평균 19.7%의 가격거품이 있는 것으로 나타났다.
한경연은 2019년 이후 특히 심화한 이러한 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제효과에 따른 풍선효과로 분석했다.
이 부연구위원은 "국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10∼15% 주택가격 거품이 있었지만 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라면서 "이러한 버블현상이 발생한 것은 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책의 실패로 볼 수밖에 없다"고 언급했다.
한경연은 원활한 주택공급 및 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다고 제언했다.
최근 금리인상 기조에 따라 매매시장 위축되는 등 실수요자의 갈증을 해소할 만큼의 매물이 시장에 나오지 않아 주택시장의 불안정성이 계속될 것이라는 전망이다.
이 부연구위원은 "주택공급에 대한 시그널을 수요자에게 명확히 전달해야 한다"며 "주택시장의 혼란을 초래한 극단적인 주택규제는 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 회복해야 한다"고 강조했다.
