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[컨슈머타임스 김수정 기자] '8·25 가계부채 관리방안' 이후 2개월여 만에 전매∙청약 규제 강화를 골자로 하는 부동산시장 안정화 대책이 나왔다. 투기수요와 '풍선효과'를 억제하면서 시장을 완만히 안정시킬 수 있을 것이란 평가다.
동시에 규제의 '사각지대'에 위치한 강남 입주권 시장이나 부산 청약시장으로 투기성 수요가 집결할 수 있다는 우려가 제기된다. 강남 부동산 시장 억제는 애초에 불가능하다는 의견도 나온다.
◇ 강남4구∙과천 분양권 전매 불가…청약 재당첨 제한 기간 최대 5년
4일 건설부동산업계에 따르면 국토교통부는 전날 서울∙경기∙부산∙세종을 비롯해 37개 자치단체를 '청약 조정대상지역'으로 지정해 청약 규제를 강화하기로 했다. 해당 내용이 담긴 '주택시장 안정적 관리방안'은 발표일 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 당장 적용된다.
관리방안에 따르면 서울 강남∙송파∙서초∙강동구 등 강남4구와 경기 과천시에서는 '소유권이전등기 시'(입주시점)까지 분양권 전매를 할 수 없다.
서울 21개구(강남4구 제외)와 경기도 성남∙하남∙고양∙남양주∙화성에선 공공택지의 경우 입주 시점까지, 민간택지의 경우 1년6개월(현행 6개월) 동안 분양권 전매가 제한된다. 단 부산은 전매제한 강화 대상에서 제외됐다. 지방 민간택지는 주택법상 전매제한 대상이 아니기 때문이다.
아울러 모든 조정지역에서 청약 재당첨이 제한된다.
전용 85㎡ 이하 주택 기준으로 '과밀억제권역'에 속하는 조정지역인 서울∙과천∙성남∙하남∙고양∙남양주시의 당첨자는 5년 동안, 이 외 조정지역 당첨자는 3년 동안 모든 조정지역∙투기과열지구에서 재당첨이 불가능하다.
'세대주가 아닌 사람' '5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람' '2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람' 등은 조정지역 1순위 청약을 넣을 수 없다.
조정지역 분양 아파트는 계약금이 종전 '5% 이상'에서 '10% 이상'으로 커진다. 2순위 청약에서도 청약통장이 필요하다. 청약 1순위 접수일은 현행 하루에서 이틀로 늘어난다.
정부는 청약시장 과열이 지속되거나 확산되면 투기과열지구 지정 방안도 검토할 방침이다.
또한 불법전매 등 주택시장 교란행위 처벌을 강화하고 재건축∙재개발 등 정비사업 투명성을 제고하는 한편 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 정책대출을 차질 없이 공급할 계획이다.
◇ "가수요 억제 긍정적 효과 기대"…"그래도 강남은 오른다"
전매∙청약 제도 강화가 가수요 억제에 효과적일 것이란 긍정적인 평가가 나온다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "전매제한 규제가 강화된 데 따라 계약금만 들고 시세차익을 노리던 가수요의 활동이 제한될 것"이라며 "틈새상품 수요에 따른 강북지역 풍선효과 발생 가능성도 낮다"고 평가했다.
김세련 KB투자증권 연구원은 "미국은 공사가 60% 이상 진행된 시점에 부동산을 분양하는 경우가 압도적이고 일본은 주거용 부동산 분양권 전매 기한을 입주 전 6~12개월로 제한하고 있다"며 "전매제한 정책은 실수요자 중심 시장 재편이 가능하도록 하는 긍정적인 대책"이라고 설명했다.
다만 분양권 전매가 사실상 금지된 강남4구∙과천시에선 입주권 시장으로 일부 '가수요'가 쏠리는 부작용이 생길 수 있는 우려도 있다. 투기과열지구로 지정되지 않는 한 입주권∙조합원지위 양도는 자유롭기 때문이다.
부산이 투기수요 집결지가 될 수 있다는 점도 요주의 대목이다.
함 센터장은 "아파트값이 상승하고 구도심 정비사업이 활발한 부산에 대한 전매규제가 없다는 점은 아쉬운 부분"이라며 "전매규제 미비로 인해 부산지역에 가수요가 집중될 수 있다"고 말했다.
강남권 부동산 시장을 '투기의 장'으로 보는 건 무리라는 의견도 관측된다.
정순오 한남대 도시부동산학과 교수는 "강남 부동산시장 과열은 자산가들이 유휴자금을 부동산으로 옮기면서 나타난 자연스런 현상으로 봐야 한다"며 "이들은 단기 차익을 노리는 게 아니라 오랜 기간 자금을 묻어두려는 것이기 때문에 전매 제한에 개의치 않을 것"이라고 말했다.
이어 "성격상 강남권 주택은 필수품이라기보다 희소성이 매우 높은 '사치품'에 가깝다"며 "정부가 여론에 발맞춰 여러 대책을 내놓고 있지만 국부가 증가함에 따라 주택가격 격차는 심화되면 심화됐지 줄어들 가능성은 없다"고 덧붙였다.
김형근 NH투자증권 연구원은 "정부 부동산 정책이 강력하지 않고 안정화에 초점이 맞춰진 이유는 국세 중 주택관련 세금이 상당부분을 차지하고 국내총생산(GDP) 성장률에서의 건설투자 기여율이 52%로 의존도가 높기 때문"이라고 분석했다.
