[컨슈머타임스 김충식 기자] 올해 1분기 상업용부동산 임대동향을 조사한 결과, 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대가격지수가 하락한 것으로 나타났다. 반면에 오피스, 중대형・소규모 상가의 투자수익률은 상승했다.

한국부동산원이 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수를 조사한 결과 전분기 대비 오피스는 0.16%하락했고, 상가는 중대형 0.26%, 소규모 0.22%, 집합 0.20% 등 조사 지수가 전반적으로 모두 하락했다.

전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 1만7100원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 2만7100원/㎡, 중대형 2만5600천원/㎡, 소규모 1만9100원/㎡ 순으로 나타났다.

오피스 투자수익률은 2.04%, 중대형 상가는 1.69%, 소규모 상가는 1.48%, 집합 상가는 1.38%로 나타났다.

임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 1.01%, 중대형 상가 0.89%, 소규모 상가 0.81%, 집합 상가 1.05%로 나타났으며, 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 1.03%, 중대형 상가 0.80%, 소규모 상가 0.67%, 집합 상가 0.33%로 나타났다.

전국 평균 공실률은 오피스는 11.1%, 중대형 상가는 13.0%, 소규모 상가는 6.4%로 나타났다.

서울지역은 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 장기화에 따른 재택근무 증가, 관광객 감소 및 배달앱‧배달대행 이용 증가로 전분기 대비 임대가격지수가 중대형 0.41%, 소규모 0.31%, 집합 0.25% 하락했다.

특히 명동 상권 등에서는 코로나19 장기화에 따른 여행 관광업 등 오피스 수요 감소 및 공실 증가로 임대가격지수는 전분기 대비 0.15% 하락했고 명동은 3.86.%, 시청은 0.23%, 여의도는 0.11% 하락했다.

중대형 상가의 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 대구, 대전은 상승했고, 그 외 시도는 모두 하락한 가운데, 인천, 서울, 부산, 경남 등의 순으로 하락 했다.

서울은 명동, 광화문 상권에서 관광객 급감에 따른 유동인구 감소 및 매출 부진으로 인해 상가 공실 등이 증가하여 전분기 대비 0.41% 하락했다. 명동은 12.73%, 광화문은 3.52%, 종로는 1.28%하락했다.

소규모 상가의 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 대전, 세종을 제외한 전체 시도가 하락한 가운데 인천, 충북, 광주, 서울의 순으로 하락했다.

서울은 뚝섬 상권에서 지식산업센터 입주에 따른 유동인구 증가 및 상가 수요 증가로 인해 임대료 상승 추세를 보여 1.35% 상승했다.

그러나 그 외 상권은 코로나19 지속으로 수요 감소하며 전분기 대비 0.31% 하락했다. 명동은 7.44%하락했고, 신촌/이대는 1.53%하락했다.

집합 상가의 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 등이 높은 가운데, 임대가격지수는 전북을 제외한 모든 시도가 하락했으며, 인천, 경남, 광주, 서울의 순으로 나타났다.

인천은 인천논현역․간석오거리 상권 등에서 코로나 19로 인한 집합금지명령 연장 등으로 유동인구 및 매출액이 감소하여 전분기 대비 0.76% 하락했고, 인천논현역은 2.77%, 간석오거리는 1.47% 하락했다.

◆ 투자수익률, 오피스 2.04%로 가장 높아

3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출한다. 오피스는 2.04%, 중대형 상가는 1.69%, 소규모 상가는 1.48%, 집합 상가는 1.38%로 나타났다.

3개월간의 임대 이익 등의 소득수익률은 오피스 1.01%, 중대형 상가 0.89%, 소규모 상가 0.81%, 집합 상가 1.05%로 나타났다.

자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 1.03%, 중대형 상가 0.80%, 소규모 상가 0.67%, 집합 상가 0.33%로 나타났다.

이는 코로나19 지속에 따른 임대수익 감소로 소득수익률은 하락했다. 풍부한 유동성 및 저금리 기조에 따른 투자수요로 자산가치가 상승하면서 오피스, 중대형․소규모 상가 투자수익률은 전분기 대비 상승했다.

오피스의 경우 경기, 충남, 서울 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 인천, 전남 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

서울은 임차수요가 비교적 안정적으로 유지되는 가운데, 국내 우량 오피스 시장에 대한 투자수요가 지속되며 투자수익률 2.04%를 나타냈다.

경기는 코로나 19 지속에 따라 소득수익률 상승폭은 둔화되었으나 시중 유동성 증가 및 오피스 부지 공급 비탄력성에 따른 투자수요가 증가하여 투자수익률 2.43%를 나타냈다.

중대형 상가는 세종, 대전, 경기 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 인천, 경남은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

대전은 원도심(2.24%) 상권에서 각종 재개발 사업 진행 및 도심융합특구 지정에 따른 개발기대감으로 자산가치 상승하여 투자수익률 2.03%를 나타냈다.

제주는 서귀포도심(0.51%), 중앙사거리(0.61%) 상권 등에서 관광객 감소로 인한 투자수요 감소 및 부동산 경기침체의 영향으로 투자수익률 0.69%를 나타냈다.

소규모 상가는 세종, 대전, 경기 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 제주, 인천, 경남은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

경기는 의정부역(2.02%) 상권에서 GTX-C 추진에 따른 개발기대감으로 자산가치가 상승하여 높은 투자수익률을 나타냈으나, 인계동(1.09%) 상권에서 공실 증가 및 상권 매출 둔화 등으로 투자수익률은 1.68%를 나타냈다.

경남은 거제옥포(0.79%) 상권 등에서 지역 내 코로나 집단감염 발생으로 인해 유동인구 및 매출이 감소되어 투자수익률은 1.23%를 나타냈다.

집합 상가는 광주, 대전, 경기 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 충북, 제주, 세종 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

광주는 금남로/충장로(0.69%) 상권에서 코로나 장기화에 따른 공실증가 및 상권 침체가 지속되는 반면 상무지구(1.93%) 상권은 광주 지하철 2호선 공사 진행 등 개발호재로 인해 자산가치 상승하며 투자수익률 1.60%를 나타냈다.

충북은 청주고속버스터미널(1.73%) 상권에서 시중 유동자금 증가에 따른 투자수요 증가로 자본수익률이 상승한 반면 제천역(0.45%) 상권은 공급과다 및 공실 장기화로 자산가치 하락하며 투자수익률 0.95%를 나타냈다.

◆ 공실률, 중대형 13.0%로 가장 높아

오피스는 11.1%, 중대형은 13.0%, 소규모는 6.4%로 나타났다.

오피스는 주로 기업 등이 상주하는 업무시설로서 상가에 비해 코로나19의 영향은 적은 편이나, 신규 공급이 발생한 지역과 노후오피스는 상대적으로 높은 공실률을 보이며 11.1%로 나타났다.

상가는 중대형 상가의 경우 코로나19 장기화에 따른 매출 하락으로 자영업자 감소 및 폐업 증가하며 13.0%, 소규모 상가는 수도권 및 광역시 중심으로 일부 상권 내 신규 임차수요가 발생하여 6.4%로 나타났다.

오피스는 충북, 강원, 전남 등이 전국 평균(11.1%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 제주, 서울은 10%미만의 공실률을 나타냈다.

서울은 광화문, 테헤란로 상권을 중심으로 풍부한 일자리 및 꾸준한 업무시설 수요가 유지돼 8.3%을 광화문은 5.8%, 테헤란로는 7.7%, 여의도는 10.3%의 공실률을 나타냈다.

경기는 주요 상권에 은행, 보험사 등 우량 임차인 입주 및 재계약 체결비율이 높아 안정적으로 유지되며 5.8%을 일산라페스타 2.9%, 인계동 4.0%, 분당역세권 4.4%의 공실률을 나타냈다.

중대형 상가는 울산, 경북, 세종 등이 전국 평균(13.0%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 경기 등이 낮은 공실률을 나타냈다.

서울은 외국인 관광객 감소로 인한 매출 부진으로 폐업 또는 휴업하는 업체가 지속적으로 증가하며 공실률 8.9%를 명동 38.4%, 이태원 22.6%, 홍대/합정 13.1%를 나타냈다.

울산은 코로나19 장기화로 인해 대학생, 교직원 유동인구 감소 및 상권 침체가 지속되어 20.4%를 울산대 26.0%, 신정동 24.0%의 공실률을 나타냈다.

소규모 상가는 전북, 세종, 대전 등이 전국 평균(6.4%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 부산, 경기 등이 낮은 공실률을 나타냈다.

서울은 이태원, 홍대/합정 상권에서 유흥시설을 중심으로 집합금지 및 영업시간 제한에 따른 경영악화가 지속되며 공실률 6.5%를 나타냈다. 이어 명동 38.3%, 이태원 31.9%, 홍대/합정 22.6%의 공실률을 나타냈다.

경기는 수도권 사회적 거리두기 강화로 인한 상권 침체 및 유동인구 감소로 인해 지역 평균보다 높은 공실 수준을 보이며 5.0%의 공실률을 나타냈고 안성시장 17.2%, 김량장동 상권에서 13.7%의 공실율을 나타냈다.