컨슈머타임스=김유영 기자 | 사단법인 서울부동산포럼이 '대한민국 부동산 시장의 미래와 기회'를 주제로 창립 20주년 기념세미나를 개최했다. 과거 부동산 시장을 되돌아보고 향후 다가올 기회에 대응할 수 있는 주제발표들로 구성됐다.
김범진 밸류맵 대표이사를 만나 '부동산 시장과 AI(인공지능)'를 주제로 향후 부동산 시장과 생성형 AI를 어떻게 접목시킬지 들어봤다.
Q. 회사 소개 간단히 부탁드립니다
==밸류맵은 기술성과 전문성을 갖춘 부동산 빅데이터 서비스 전문기업입니다. 쉽게 말해, 누구나 토지와 건물을 거래할 수 있는 프롭테크 서비스를 제공합니다. 밸류맵은 자체 개발한 빅데이터 분석체계(Big Data Analysis System), 인공지능 가치 평가 기술 등을 활용하여 사용자들에게 정교하고 정확한 데이터를 제공하여 부동산 거래를 가장 쉽고 빠르게 할 수 있도록 돕습니다. 부동산의 가치가 제대로 평가받을 수 있도록 객관적인 기준을 제시합니다. 월 100만 명이 방문하는 국내 대표 부동산 플랫폼으로 발전하였습니다.
Q. 생성형 AI란 무엇인가요?
==생성형 인공지능은 콘텐츠의 생성자와 만들어진 콘텐츠를 평가하는 구별자가 끊임없이 서로 대립하고 경쟁하며 새로운 콘텐츠를 생성해 내는 기술입니다. 예를 들어, 생성자 AI가 고양이를 그린다고 쳐봅시다. 처음에 그려진 고양이는 어설프거나 엉망진창일 수 있습니다. 그러면 구별자 AI가 실제 고양이와 다름을 인식하고 다시 생성자 AI에게 돌려보냅니다. 이렇게 서로 주고받으면서 경쟁하듯이 그려냅니다. 이 과정을 통해 편차와 오차를 줄여나가고 결과적으로는 진짜 같은 고양이가 그려지겠죠. 이러한 과정들이 생성형 AI의 로직 중 하나라고 보시면 됩니다.
Q. 부동산 산업에서 AI가 두가지 방식으로 진화되어 왔다고 들었습니다
==네. AI는 인간의 의사결정을 대체/보완/묘사하는 판단 체계로 크게 2가지 방식으로 진화되어 왔습니다. 부동산 산업에서는 전문가 시스템과 데이터 드리븐(Data Driven) 2가지로 크게 나눠볼 수 있습니다.
우선 데이터 드리븐 방식은 대량의 데이터를 학습하고 결과를 추론해서 의사결정 방식을 돕습니다. 전문가 시스템은 부동산 전문가들이 내릴 수 있는 권리 분석 판단과 같이 전문분야의 지식이 있어야 내릴 수 있는 의사결정을 돕습니다.
Q. 부동산 의사결정에서 생성형 AI 적용이 어려운 이유는 뭘까요?
==부동산 의사결정은 사실상 생성형 AI기반의 서비스를 만들기 어렵습니다. 그 이유는 부동산 매매 시 의사결정을 내리는 과정에서 찾아볼 수 있습니다. 부동산의 경우, 의사결정 방식이 사람마다 다르기 때문입니다. 사람에 따라서 땅과 건물의 가치 평가가 다릅니다.
예를 들어, 어떤 사람은 서울 부동산의 가치가 100만원이라고 한다면 다른 사람은 90만원으로 볼 수 있기 때문입니다. PF(프로젝트 파이낸싱)대출 상환 가능성과 리스크 여부를 따질 때도 마찬가지입니다. 평가자마다 사업의 가치를 다르게 평가하기 때문에 대출 여부도 달라질 수 있습니다.
Q. 그렇다면 객관화된 데이터를 이용하는 '데이터 드리븐' 방식은 왜 활용이 어려울까요?
==공개된 공공 부동산 데이터 외에 실제 의사결정 모델학습에 필요한 데이터 구축은 어렵다고 보시면 됩니다. 매매 사정, 건축물 도면, 가치 평가 결과, 설계도면, 대출 연체 결과, 분양 상담 사례, 중개 상담사례 등 의사결정에 필요한 학습 데이터 수집 및 라벨링이 어렵습니다.
생성형 AI를 만들려면 앞서 예시로 들은 고양이인지 아닌지 구분하는 데이터 과정을 거쳐야 하는데, 부동산 의사결정 방식은 사람마다 생각이 다르기 때문에 참과 거짓으로 데이터를 구분 짓기 어렵기 때문입니다. 다시 말해, 생성형 AI는 사물을 라벨링해서 인식하는데 부동산 거래는 사람마다 가치평가 기준이 달라서 라벨링이 안되기 때문입니다.
또한 대량의 데이터를 가지고 있어도 급변하는 부동산 시장에는 대응하기 어렵습니다. 과거 자료를 현재 추정 자료로 사용하기도 어렵습니다. 그동안 부동산 의사결정에 AI 활용이 주춤했던 이유입니다.
Q. 현재 부동산 시장에서 전문가 시스템 AI활용 분야에 대해 말씀해주세요
==부동산가치평가(AVM, Automatic Valuation Model)는 계속 발전하고 있습니다. 실무에서 조만간 활용될 예정입니다. 부동산 자산 가치를 실시간으로 확인할 수 있습니다.
부동산 채권평가 자동화(ABV, Automatic Bond Valuation)에서 활용될 수 있습니다. AI가 물건이 경매로 나왔을때 현재 가치를 평가하고 얼마에 낙찰될 것인가를 예측합니다. 권리분석과 배당을 고려해서 회수금액을 빠르게 추정할 수 있습니다.
부동산 신용평가 시스템(R-Credit Scoring System)으로도 활용할 수 있습니다. 신용평가사들이 미래 먹거리로 생각하는 분야이기도 합니다.
건축 설계에서 이용됩니다. 건물을 어떻게 세울지 바로 만들어 냅니다. 실내 인테리어 산업에서도 이용되고 있습니다. 공간의 깊이감을 계산을 해서 시안을 만들어 내는 속도가 매우 빠릅니다. 그려진 시안을 고객에게 제공할 수 있습니다. 건물의 내부뿐만 아니라 외관도 잘 그립니다. 적극적으로 활용한다면 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.
Q. 향후 부동산 시장에도 생성형 AI가 활발하게 활용될 수 있을까요?
==네 그렇습니다. 그동안 시스템 알고리즘 개발 중심으로 발전하던 부동산 AI 분야도 생성형 AI가 보다 다양하게 활용되면서 부동산 개발비용을 크게 절감시킬 것 같습니다. 그리고 NeRF라는 기술이 있습니다. 이를테면, 여러 장의 사진을 보고 안 나온 부분까지 추측해서 4차원 물체 이미지를 만들어내는 기술입니다. 현재 구글맵에서도 활용 중이고, 부동산 시장에서도 도움이 될 기술입니다. 또한 전문가 AI로 설계 후 생성형 AI로 디자인도 할 수 있을거라 생각합니다.
◆ 김범진 밸류맵 대표이사는?
김범진 밸류맵 대표이사는 1984년 경남 거제 출생으로 중앙대학교 사범대를 졸업했다. 지난 2012년 감정평가사에 합격해 회사를 다니던 중 창업에 눈떴고, 중소기업청(현 중소벤처기업부)의 지원을 받아 밸류업 시스템즈를 창업했다. 이후 2018년에는 퍼스트감정평가법인 이사, 한국프롭테크포럼 정회원으로 활동했다. 이어 2019년부터 한국감정평가협회 4차산업 TF위원, 국가공간정보 개방 민간자문위원으로 활동했다.
