"건물주가 재건축 사유로 권리금 거래를 방해하고 있습니다. 부당함을 주장하자 건물주는 재계약 당시 재건축 통보를 했다며 권리금 거절 행위가 정당하다 맞서고 있습니다. 최초 계약도 아닌 갱신 시점의 통보가 과연 정당한 것인지 당황스럽기만 합니다."
건물주의 재건축 통보로 세입자의 권리금 거래를 거절하는 일이 심심치 않게 발생하는 가운데, 갱신 시점의 재건축 통보도 정당한 거절 사유에 포함되는지 관심이 집중되고 있다.
상가 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 7호 가.에는 임대차계약 체결당시 건물주가 재건축 계획을 알리면 세입자의 권리금 거래를 거부해도 정당하다 규정하고 있다. 다만 계약 체결 당시가 최초 계약을 의미하는 것인지 갱신을 위한 재계약 체결 당시인지를 두고 혼란이 생길 수 있다.
상가 임대차에서는 건물주와 세입자가 계약을 체결하는 경우는 크게 두 가지다. 최초 계약과 갱신 계약이다. 특히나 법률상에는 계약 체결이라는 시점이 언제인지 명시되어 있지 않기 때문에 당사자 간 해석이 엇갈릴 수 있다.
실제로 지난해 갱신 체결 당시 재건축 통보를 한 건물주와 세입자의 권리금 침해 여부를 판단하는 소송이 제기된 바 있다. 법원에서는 '건물주의 재건축 통보 시기는 최초 계약 체결 당시 이뤄져야 정당하다'고 판결했다(대법원 2022다202498). 세입자의 손을 들어준 것이다.
따라서 건물주가 재건축 사유로 인한 세입자의 권리금 거래를 거절할 경우는 갱신 시점이 아닌 최초 계약 시 통보를 해야 정당하다고 볼 수 있다. 이와 함께 권리금보호 규정은 갱신요구권 규정을 인용하기 때문에 갱신요구권 거절 시에도 최초 계약 당시에 재건축 통보를 해야 한다.
만약 갱신 시점 당시 재건축 통보를 했다며 건물주가 세입자의 권리금 거래를 방해한다면 손해배상청구소송을 통해 건물주에게 책임을 물을 수 있다.
손해배상청구소송이란 정당한 사유 없이 권리금 거래를 방해한 건물주를 상대로 세입자가 권리금에 해당하는 금액을 청구하는 일명 '권리금소송'을 말한다.
반면, 건물주가 최초 계약 때 재건축 통보를 하지 않았더라도 재건축 사유가 법률상 정당한 경우가 있다.
동법 나와 다 조항 때문이다. 해당 조항에는 '건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우', '다른 법률에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'는 최초 계약 때 재건축 통보가 없었더라도 세입자의 권리금 거래를 거절할 정당한 사유라고 규정하고 있다.
즉 건물이 노후돼 재건축이 필요한 경우와 시, 군, 구 등 정부에서 시행하는 재건축 사업일 경우를 말한다.
다만 해당 규정에 따라 세입자의 권리금 회수 기회를 거절하려면 노후화로 인한 재건축의 경우에는 공신력 있는 기관의 안전 진단 결과를 근거로 제시해야 한다. 아울러 정부에서 시행하는 재정비 사업이라면 세입자가 정부를 상대로 권리금에 대한 보상을 요구할 수 있다.
한편 건물주의 독단적인 재건축 통보로 법적인 대응조차 하지 못한 채 나가야 하는 상황이라면 권리금을 포기해야 할까?
상임법 제10조의4 제4항에는 '임대인(건물주)에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다'고 규정하고 있다.
다시 말해 정당한 사유 없이 건물주가 권리금 회수를 방해한다면 임대차가 종료하더라도 3년 이내에 소송을 제기할 수 있다는 말이다. 다만 3년이라는 기간은 반대로 소멸시효가 존재한다는 의미로 해당 기간을 지나친다면 권리금 회수는 어려운 것으로 봐야 한다. 반드시 소멸시효를 지켜야 한다.
정리하면 건물주의 재건축 통보는 갱신 시점이 아닌 최초 계약 당시에 해야 권리금 거래를 거절할 정당한 사유가 된다. 최초 계약 당시가 아니더라도 건물에 안전상 문제가 있거나 정부에서 시행하는 재정비 사업인 경우에는 추후 통보도 가능하다.
위법적인 건물주의 재건축 통보는 손해배상청구소송으로 대응하고 임대차 기간이 끝났더라도 3년 이내에 소송을 제기할 수 있다.
