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[초대석] 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소 소장

"투자 앞서 수요와 프리미엄에 대한 이해 선행돼야"

장건주 기자 gun@cstimes.com 기사 출고: 2019년 09월 30일 오전 7시 55분
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[컨슈머타임스 장건주 기자] "지금 부동산시장은 투자수요가 아닌 실수요가 이끄는 시장입니다. 실수요자가 많은 곳은 부동산 가치도 높아지는 만큼 이런 곳을 주목해야 합니다."

필명 '빠숑'으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소 소장은 부동산 가치를 올리는 힘으로 '실수요'를 꼽았다. 임차인이 많아 이삿짐차가 들락날락하는 곳이 아닌, 오랫동안 거주하는 실수요가 많은 곳은 부동산 시세가 꾸준히 오를 가능성이 크다는 것이다.

정부의 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 향후 주택가격 향방에 대한 관심이 쏠리고 있는 가운데 김 소장이 하반기 부동산 시장을 전망하고 바람직한 자산관리 전략을 제시했다.

Q. 부동산 규제시대라고 해도 과언이 아닙니다. 집값 잡힐까요?

== 국내 부동산 시장에서 고분양가 논란과 관계없이 구매력이 있는 인원은 50만명 정도로 추산됩니다. 재산세를 아무리 올려도 그분들은 삽니다. 정부는 이런 강남 부동산 시장의 현실과 어긋난 규제책으로는 강남권 집값 상승을 막기 어렵습니다. 현 상황을 정확히 파악해야만 공급 정책을 제대로 펼 수 있습니다.

최근 조사를 해보면 기존의 구축 아파트나 단독, 다세대, 빌라 외에도 신축 아파트에 사는 분들도 신축 아파트로 이사를 가려고 합니다. 보안이 더 좋고 정원과 각종 커뮤니티시설이 잘 갖춰져 있는 곳으로 말이죠. 정부 등은 신축 아파트에 대한 대기수요가 이처럼 많은 상황을 잘 파악해야 합니다.

Q. 투자에 앞서 실수요 파악이 중요하다고 하셨습니다. 실수요와 투자수요를 어떻게 구분할까요?

== 우선 실수요는 실거주 수요와 장기보유 수요를 의미합니다. 실수요자가 많은 아파트는 소유자들이 사고팔고를 여러 번 반복하지 않는 이상 아파트값이 주택시장에 큰 영향을 주지 않고 꾸준히 올라가는 편입니다. 압구정 현대아파트가 있는 강남구 압구정동의 경우 자가 실소유 비중이 74%에 달합니다.

투자수요는 실거주 목적이 아닌 시세 차익만을 목적으로 매수하는 수요입니다. 일례로 2003년 우리나라에서 처음으로 투기지역으로 지정된 곳은 대전 서구·유성구와 충남 천안시였습니다. 대전의 경우 1년 만인 2004년 투기지역에서 해제됐는데 이는 그간의 수요가 실수요가 아니었단 방증입니다. 규제가 들어오자 투자수요가 곧바로 발을 뺀 것이죠. 반면 천안은 5년 뒤인 2008년 해제가 됐습니다. 물론 투자수요도 있었겠지만 실수요가 압도적이었다는 것입니다.

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Q. 지금 당장 투자를 하겠다 싶으면 어디를 봐야 할까요?

== 상대적으로 저평가를 받고 있는 집창촌 주변의 오래된 단독이나 빌라 등은 투자 목적으로 매입하면 시세 차익을 얻을 수 있다고 봅니다. 집창촌 외에도 군사보호시설·철로·철도 차량기지·고압전류 송전탑·발전소·유흥업소 밀집지역 등 서울시내에서 현재 기피시설이 있는 지역을 미래의 부동산 투자처로 볼 수 있습니다.

그 이유는 해당 시설에 대한 이전과 철거요구가 커지고 있는데다 실제로 이전·철거 계획이 잡혀 있는 곳이 많기 때문입니다. 대표적인 예로 용산역 앞 집창촌 철거와 함께 고층 주상복합 건물이 들어서면서 부동산 시세가 폭등한 것과 경의선 폐로를 활용한 '연트럴파크' 조성 이후 마포구 연남동 일대의 부동산 시세가 대규모 신축 아파트 단지가 없음에도 급등한 것입니다.

Q. 투자를 피해야할 곳은요?

== 배후 수요가 없는 지역은 분양가가 아무리 저렴하더라도 투자를 피해야 합니다. 극단적인 예로 연천 등 경기도 외곽의 접경 지역은 배후 수요를 창출하기 어렵기 때문에 평당 200만원에 분양을 한다한들 아무도 분양을 받지 않을뿐더러 향후 시세 상승은 기대하기 어렵죠.

2000년대 초반까지만 해도 서울 25개 자치구의 아파트 평당 가격의 격차는 기껏해야 1000만원을 넘지 않았습니다. 하지만 이후 강남 3구를 선두로 25개 자치구 간의 평당 가격 편차는 수천만원으로 벌어진 것에 주목해야 합니다.

이처럼 오르는 곳은 오르고 오르지 않는 지역은 계속 제자리인 이른바 '부동산 양극화' 현상이 앞으로도 지속될 것입니다. 결국 아파트 투자에서 중요한 포인트는 앞서 말씀드렸듯이 그 지역에 실제 거주하려는 실수요자가 어느 정도 비율인지 아는 것입니다.

◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소 소장은

한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임한 뒤 현재 더리서치그룹 부동산연구소장으로 재직 중이다. 지난 18년간 국토교통부, LH 등 공공기관과 삼성, 현대, 대림, GS, 대우 등 국내 대표 건설사들과 1000여개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했고 '지금도 사야 할 아파트는 있다' '서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 등의 부동산 투자관련 베스트셀러를 냈다.

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