컨슈머타임스=김동현 기자 | 코로나19 이후 낮은 공실률을 기록 중인 서울 오피스 시장이 내년까지 이러한 분위기를 이어갈 전망이다.

'위드 코로나' 시대에 도래한 이후 사무실 복귀가 가속되며 낮은 공실률을 이어가는 서울 오피스는 2026년에나 공급이 예정된 데다, 수요는 계속해서 늘어날 것으로 전망되기 때문이다.  

24일 쿠시먼앤드웨이크필드의 '2025년 부동산시장 전망 보고서'에 따르면, 올해 3분기 서울 3대 오피스 권역(CBD, GBD, YBD)의 공실률은 3%대를 유지했다. 통상 자연공실률인 5%와 비교해 현저히 낮은 수준이다.

공실률이 낮은 것은 높은 수요를 의미한다. 수요가 높아짐에 따라 임대료 역시 증가 추세다. 서울시내 3분기 오피스 임대료는 지난해 같은 기간보다 3.4% 상승한 3.3㎡당 12만원이었다.

이처럼 서울 오피스 시장이 낮은 공실률을 기록하는 것은 대규모 공급이 이뤄지지 않고 있어서다. 서울 시내 오피스 권역은 3곳에 불과한 데다, 이 일대에서 신규 오피스 건설이 이뤄지지 않고 있는 탓이다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 경색으로 인한 신규 건설에 소극적인 데다, 공사비 상승으로 인한 부담이 커졌기 때문이란 게 업계의 분석이다. 게다가 '3대 오피스 권역' 수요를 분산할 만한 새로운 오피스 권역의 등장이 전무한 점도 낮은 공실률을 유지하는 요소다.

실제 국내 오피스 권역은 아직까지 CBD, GBD, YBD 3개의 축으로 유지되고 있고, 경기권 판교권역(PBD)만이 유일한 분산 수요가 가능한 권역이다. 용산이나 성수, 마곡 일대에 오피스 권역 조성에 대한 기대감이 있지만 아직 먼 이야기라는 게 업계의 설명이다.

게다가 코로나19 이후 빠른 사무실 복귀가 이뤄졌고, 과거와 달리 일상에서의 거리두기에 대한 인식이 강화되면서 넓은 사무실에 대한 수요까지 늘어나게 됐다. 결국 규모가 큰 프라임급 오피스에 대한 기업의 수요가 커지면서 자연스레 공급부족을 초래한 것이라는 게 업계의 진단이다.

한 상업용 부동산 업계 관계자는 "코로나19 이후 하이브리드 근무가 자리 잡은 해외와 달리 국내의 경우 빠른 사무실 복귀가 이뤄졌다"면서 "자연스레 빠르게 공실률이 채워졌고, 더욱 넓은 업무공간에 대한 기업의 수요가 늘어나면서 프라임급 오피스로 갈아타기가 활발해졌다"고 설명했다.

이러한 현상은 최소 내년까지 이어질 것이란 전망이다. 내년 서울 시내 3대 오피스 권역에 사실상 신규 공급이 없기 때문이다. 실제 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 CBD 권역의 대규모 재개발 프로젝트가 완료되는 2026년에야 공급이 본격화될 예정이다.

신규 오피스 공급 부족이 이어지면서 리테일 등 최근 고전하고 있는 분야의 자산을 오피스로 용도변경 하려는 움직임도 이어지고 있는 추세다.

실제 신도림역에 자리한 쉐라톤 호텔의 경우, 오피스로 용도변경을 위한 작업이 이어지고 있으며, 왕십리 엔터식스 쇼핑몰 또한 오피스로 용도변경이 추진되는 것으로 전해진다. 이들 두 곳은 지하철역을 품은 교통의 요지로 평가받으며 이미 다수 기업이 유치를 확정했다. 다만, 용도전환 과정에서 입주민 등과의 마찰로 인해 빠른 오피스 공급은 어려울 것이란 전망도 나온다.

부동산업계 한 관계자는 "코로나19 이후 온라인 쇼핑이 확대 등으로 인해 대형 쇼핑몰의 오피스 용도변경의 사례가 이어지고 있다"면서 "신규 오피스가 없는 상황에서 공급의 대안으로 주목받고 있으나, 이해관계자들과의 의견조율이 쉽지 않아 이마저도 여의치 않는 상황"이라고 설명했다.

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