성수 1지구, 가장 사업성 좋고 속도 빨라
'토허제'로 3년째 투자 발 묶여, 대기수요 누적 중
컨슈머타임스=김유영 기자 | 서울 성동구 성수전략정비구역 재개발에 가속도가 붙으면서 내년 4월 토지거래허가구역 기간 만료에 투자자들의 이목이 쏠린다. 성수전략정비구역이 서울 내 재개발 최대 투자처로 여겨지고 있는 만큼 수요자들은 규제가 풀리기만 기다리는 것이다.
투자를 '대기'하는 이유는 성수전략정비구역이 토지거래허가구역으로 3년째 지정돼 실거주 위주의 거래만 가능하기 때문이다.
토지거래허가구역(이하 '토허제')이란 토지에 대한 투기적 거래가 성행하거나 지가 상승이 우려되는 지역을 정부나 지방자치단체장이 설정해 허가를 받아야만 토지 거래가 가능한 구역을 말한다.
성수전략정비구역은 서울 압구정, 여의도, 목동과 함께 내년 4월 26일, 토허제 기간이 종료된다.
성수 재개발 인근 공인 중개업소 관계자는 "정비사업 소액 투자를 본다면 대지지분 10평 정도 빌라가 15-18억원 수준의 매물이 있지만, 실거주 2년 의무 때문에 매매까지 이어지는 것은 많지 않다"며 "규제가 풀리면 사겠다는 사람만 나날이 늘고 있다"고 말했다.
현재 토허제 지역은 2년동안 실거주한다는 전제하에 주택 매매가 가능하다. 매수한 후 임대를 놓지 못하기 때문에 전세금을 끼고 사는 '갭투자'는 불가능하다.
성수전략정비구역 재개발 사업이 최근 본격적인 시동을 걸고 추진됨으로써 일대 시장이 다시 뜨거워지고 있다. 지난 9일 성동구청에 따르면 성수전략정비구역 주택재개발 정비사업 지구단위 및 정비 계획 변경 입안 절차가 본격적으로 추진될 예정이다. 성동구는 내년 3월 중 서울시로 재정비(안) 결정을 제출할 계획이다.
도심 내 다른 지역들이 하락과 반등을 보이는 동안 성수전략정비구역은 이전과 동일한 금액 혹은 오른 가격에 거래되며 가격 방어력이 뛰어났다. 성수전략정비구역 1지구 내 위치한 강변동양 아파트 전용 84㎡는 지난해 부동산 하락장에도 종전 거래 19억 7000만원(2020년 9월거래) 보다 약 5억원 상승한 25억원에 거래됐다. 올해 9월 들어서도 25억원에 또 한번 손바뀜 되며 대내외적인 변수에도 흔들리지 않는 가격 방어력을 보여줬다.
성수전략정비구역은 70층 이상 초고층 개발을 추진하고 있어 한강변 스카이라인이 크게 달라질 것이란 기대감이 투자수요에 영향을 미치고 있다. 한강변에 맞닿은 넓고 긴 부지에 총 42개동 약 9000가구가 들어선다.
성수전략정비구역의 가치는 '강남 근접성'에 있다. 서울 강남구 압구정동을 마주하고 있고 차량과 대중교통으로 강남지역에 빠르게 이동할 수 있어 미래가치가 상승될 여지가 크다.
성수전략정비구역은 총 4개의 지구로 나뉘어 있다. 우선, 1지구는 사업면적이 가장 넓고 입지가 우수하다는 분석이다. 일반분양 비율이 60%에 달하며 사업성이 좋다. 지구 내 사업 속도도 가장 빠르다.
성수전략정비구역 1지구 내 아파트 3.3㎡당 평균 단가를 보면 7700만원 선으로 가장 높고, 3지구와 4지구는 3.3㎡당 6500만원 수준이다.
2지구는 강변북로 지하화에 따른 한강수변공원 수혜 지역으로 꼽힌다. 다만 성수 2,3지구는 뚝도시장이 포함돼 상가 조합원이 많은 것이 특징이다.
성수 4지구는 조합원 수가 가장 적어 사업 속도가 빠른 편이며 성수전략정비구역 중 가장 작은 규모지만 조합장 해임 이슈가 있었다. 현재 새 조합장 선출을 앞두고 있으며 영동대교를 통한 압구정, 청담 등 강남 접근성이 우수하며 한강 조망권이 뛰어나다.
부동산업계 한 전문가는 "성수전략정비구역은 1-2년 내 사업 속도가 날것으로 기대되는 지역"이라며 "성수 1~4지구 내 있는 강변동양, 강변현대, 청구강변 등 여러 재건축 아파트 단지를 1-2년 내로 매수 후 리모델링하여 실거주하는 방안을 고려하는 것도 한 방법"이라고 조언했다.
성수전략정비구역은 강변북로를 덮은 수변공원이 조성될 예정이다. 한강과의 단차를 극복하고 걸어서 한강변으로 접근할 수 있도록 하여 수변공원을 새로운 석양의 명소로 만든다. 주민 누구나 문화‧휴식‧조망 등 다양한 활동을 즐길 수 있도록 보행데크를 조성해 공공성을 확보한다.
'혁신적 수상문화시설'도 들어설 예정이다. 수변을 활용한 노르웨이 오슬로 오페라하우스를 벤치마킹한 뮤지컬 하우스를 서울시에 건의한 상태다. 수변공원과 연계된 수상문화시설은 구역별 사업 시행 시 일관성 있는 설계 기준 적용을 위해 향후 서울시, 성동구, 조합과 업무협약을 체결하여 진행할 예정이다.
