# "한 달 후 전세 계약이 종료됩니다. 문제는 집주인이 돈이 없다며 새로운 세입자가 들어올 때까지 전세금을 줄 수 없다는 겁니다. 그래서 임차권등기 후 이사부터 하려고 하는데요. 계약이 끝나기 전 미리 임차권등기를 신청해도 될까요?"
최근 전세금 피해 사례가 늘면서 세입자들 사이에 임차권등기 제도가 관심을 받고 있다.
임차권등기란 세입자가 기존주택의 전입신고를 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도로 전세금 피해를 방지할 수 있는 수단 중 하나다. 다만 임차권등기 신청이 가능한 시기를 두고 혼란을 겪는 일이 적지 않다.
임차권등기는 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못했거나 집주인이 연락 두절이 됐을 때 주로 고려 대상이 된다. 하지만 신청 시기를 제대로 인지하지 못한다면 신청이 받아들여지지 않고 다시 신청해야 하는 번거로움이 생길 수 있다.
문제는 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 것 같아 임차권등기를 미리부터 신청해야 한다는 생각이다. 임차권등기는 원칙상 계약이 끝나야만 신청할 수 있는 제도기 때문.
다시 말해 집주인과 세입자 간 임대차 계약이 끝나야 집주인에게 전세금반환 의무가 생기는데 이를 지키지 않을 때 임차권등기 신청을 할 수 있다는 말이다. 반대로 아직 계약이 끝나지 않은 상황에서는 집주인에게 전세금반환 의무가 생기지 않기 때문에 임차권등기도 신청할 수 없다.
가령 계약이 끝나지도 않았는데 이사할 집의 계약금이 필요해 세입자가 집주인에게 전세금을 미리 돌려 달라는 것과 같은 상황으로 볼 수 있다.
반면 임차권등기 전에는 세입자가 선행해야 할 주의사항도 존재한다. 임차권등기는 계약이 끝나야 신청이 가능한 만큼 계약해지 통보도 필요하다는 점이다. 주택 임대차에서는 계약 기간이 모두 끝났다고 해서 법률상 계약이 해지된 것으로 보지 않는다. 당사자 간 계약해지 의사표시가 전달되어야 하기 때문이다.
따라서 계약 기간이 끝나갈 때 세입자는 집주인에게 미리 계약해지 및 전세금반환에 관한 내용증명이나 ▲통화녹취 ▲카톡 ▲문자 메시지 ▲이메일 등을 통해 의사를 전달해야 하고 이를 상대방이 확인했다면 의사전달에 대한 법률적 효력을 인정받을 수 있다.
만약 세입자가 계약해지 의사표시를 제대로 하지 않은 채 전세금반환만 기다린다면 어떤 일이 벌어질까?
주택 임대차보호법 상에는 계약 기간이 끝나기 '6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지나 갱신에 관한 의사를 서로 간 전달하지 않았다면 묵시적 갱신이 된다'고 규정하고 있다.
즉 법률상 계약해지 의사를 전달해야 하는 기간을 놓친다면 계약이 자동으로 갱신된다는 말이다. 묵시적 갱신이 되면 계약이 연장된 상황이기 때문에 임차권등기 신청이 어려울 수 있다. 따라서 법률상 정해진 기간 안에 세입자가 계약해지 의사를 집주인에게 전달해야 한다.
한편 세입자 가운데는 임차권등기가 완료되면 무조건 집을 비워줘야 한다는 잘못된 오해를 하는 경우가 있다.
하지만 이는 잘못된 생각이다. 임차권등기는 집을 뺀 세입자에게 대항력과 우선변제권을 유지 시키는 제도가 맞지만, 꼭 이사하지 않더라도 신청이 가능한 제도다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했기에 이사가 어려운 것은 당연하기 때문. 따라서 세입자도 전세금을 돌려받을 때까지 집을 돌려줘야 하는 명도의무를 지킬 필요는 없다.
정리하면 임차권등기는 미리 신청할 수 있는 게 아니라 계약이 끝난 후 전세금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청하는 제도다. 임차권등기 전 계약해지 통보가 제대로 되었는지 확인이 필요하고 완료된 후에도 전세금을 돌려받지 못했다면 집을 반환하지 않아도 된다.
