컨슈머타임스=김유영 기자 | 서울시가 도시정비사업을 신속하게 추진하기 위해서 두 가지 모델을 추진하고 있다. 바로 '신속통합기획'과 '모아타운'이다. 

그동안 정비사업은 절차가 많아 시간이 오래 지체되는 단점이 있었다. 또 지역적으로 특색이 다른데 이 부분을 간과한 채 획일적으로 규제해 온 부분들이 있었다. 

신속통합기획(이하 신통기획)과 모아타운은 이런 부분들의 불편함과 문제점을 고치고 신속하게 정비사업을 추진해 시민들의 주거 편의를 도모하고자 마련됐다. 두 정비사업은 속도가 빠르다는 점은 공통이지만, 대상지나 혜택 부분에서 차이점도 많다. 

서울시에 따르면 신통기획이란 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원 계획이다. 서울시·자체구·주민이 하나의 팀이 되어 복잡한 정비사업의 프로세스를 하나의 기획으로 만든다는 점이 특징이다.

일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 추진할 경우 2년 정도로 절반 이상 단축할 수 있다.

신통기획을 통해 개발되는 대표적인 사례로는 서울 관악구 '신림1구역'이 있다. 이 지역은 지난 2006년 재정비촉진지구 지정 이후 무허가 건축물, 지역내 갈등 등의 문제로 추진이 지연됐고 2017년 촉진계획 변경을 신청한 이후에도 사업이 여러 갈등을 겪으면서 진행이 더뎠다. 그러다 신통기획 추진을 통해 입안부터 심의까지 7개월 만에 촉진계획을 결정했다. 

신통기획으로 공공임대상가 등을 통한 공공성을 확보함으로써 용적률이 230%에서 260%로 상향돼 세대수를 2886세대에서 4104세대로 대폭 늘렸다. 이에 '신림 1구역'은 높이 29층, 총 4104세대(공공주택 616세대) 대규모 아파트 단지로 재탄생할 예정이다. 사업은 내년에 하반기 조합원 분양신청, 2026년 상반기 이주완료 및 공사 착공을 목표로 추진된다. 

신통기획으로 추진되는 지역은 다양한 혜택이 적용된다. 아파트 최고 높이 35층과 한강변 첫 주동 15층 규제를 지역특성에 따라 운영하고, 정비사업 추진 시 2종 7층지역에서의 층수 규제도 유연하게 적용된다. 또한, 역세권 고밀도 주택개발이 허용돼 용적률을 최대 700%까지 받을 수 있다. 공원, 공공보행통로, 키움센터, 체육시설, 주차장 등 주민 수요를 고려한 다양한 공공시설도 설치되며, '도시∙건축 디자인 혁신 방안'을 적용한 디자인 혁신 아파트도 지원하고 있다. 

신통기획은 법령∙조례상 재개발 정비구역지정 요건(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등)에 맞고 토지 등 소유자 30% 이상이 구역지정을 희망해야 진행할 수 있다. 

모아타운은 노후도 등으로 인해 재개발 요건이 충족하지 못한 서울 지역 저층주거지들을 위한 개발모델이다. 모아타운은 면적 10만㎡ 미만, 노후∙불량건축물 비율 50%이상이 대상지가 되며, 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 정비하는 소규모주택정비 관리지역 특성상 재개발 추진 또는 예정지역 등은 제외된다. 

모아타운으로 지정되면 사업요건 완화, 노후도·경과 연수 완화, 용도지역 상향, 특별건축구역 지정 등 다양한 규제 완화 혜택을 받는다. 모아타운 역시 정비계획수립, 추진위 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다. 

서울 강북구 번동 일대는 모아타운 1호 시범사업지다. 이곳은 노후 다가구∙다세대 주택이 밀집한 지역으로 좁은 도로와 부족한 주차∙휴게공간 등으로 생활환경이 열악했지만 재개발 요건이 충족되지 않아 5개 블록으로 나뉘어 가로주택정비사업이 추진됐다. 그러다 서울시 모아타운으로 선정되고, 지난해 통합심의 통과되면서 5개 사업부지가 오는 2025년 5만5천㎡부지에 기존 793가구에서 총 1240세대, 최고 35층 아파트 단지로 재탄생할 예정이다.

단지 안에는 250m 길이의 보행자 전용도로가 생기고 길 양옆으로 도서관, 문화‧운동시설, 카페 등 지역주민 누구나 이용할 수 있는 다양한 개방형 편의시설이 조성된다. 또한 폭 6m로 협소했던 진입도로는 10~15m로 넓어져 쾌적해질 예정이다.  

서울형 정비사업 역시 투자 시 유의할 점도 있다. 업계 관계자에 의하면 입주권을 매수하기에 앞서 분양자격이 되는 물건인지 확인을 해봐야 한다. 그렇지 않으면 새아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산 될 수 있다. 

특히 신통기획은 권리산정기준일을 이후에 준공된 신축빌라를 매입하면 현금청산이 될 수 있고, 토지거래허가구역으로 선정돼 부동산 매입 시 허가를 받아야하기 때문에 실거주 2년이라는 제약이 있다. 

권리산정기준일은 '도시및주거환경정비법' 제 77조에 따라 투기를 억제하기 위해 정비사업 구역에서 분양을 받을 수 있는 권리를 산정한 날짜다. 권리산정기준일 이전에 준공된 신축빌라만 조합원 자격을 득할 수 있다. 

모아타운은 실거주 의무는 없다. 권리산정기준일 역시 신통기획의 경우 준공일을 기준으로 하지만 모아타운은 착공일을 기준으로 하기 때문에, 모아타운 대상지 발표일 전에 착공신고만 했다면 현금청산되지 않고 조합원의 자격을 득할 수 있다.

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