"최근 건물을 매매해 건물주가 되었습니다. 문제는 기존 세입자 중 한 분이 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버틴다는 겁니다. 합법적인 방법으로 세입자를 내보내고 싶은데 새로운 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 수 있는지 궁금합니다"
상가 임대차에서 계약해지에도 불구하고 세입자가 나가지 않고 버틴다면 건물주는 명도소송을 제기할 수 있다. 다만 소송 전 건물이 다른 사람에게 매매되어 새 건물주가 된 사람이 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 소송조차 성립되지 않을 수 있어 주의해야 한다.
만약 전 건물주가 처리하지 못한 명도 분쟁을 새 건물주가 해결하려 한다면 반드시 3가지 주의사항을 준수해야 안전한 명도소송을 진행할 수 있다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
새 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 무엇보다 어떤 위법을 저질렀는지 파악하는 게 중요하다. 물론 새 건물주가 된 이후부터 위법이 생긴다면 대처는 쉽겠지만 전 건물주 때 위법을 저지른 사항에 대해 명도소송을 제기한다면 쉽지 않은 일이기 때문이다.
특히 주의할 사항은 채권 문제에 관한 위법이다. 즉 세입자가 전 건물주 때 임대료를 연체한 경우를 주의해야 한다는 것. 세입자의 임대료 연체 문제는 채권 당사자 관계가 중요하게 여겨진다.
가령, 전 건물주 때는 법률상 위법에 해당하는 3기 이상의 임대료 연체를 했지만 새 건물주에게는 임대료 연체를 한 사실이 없다면 명도소송의 근거가 될 수 없다. 세입자가 위법을 저지른 건 전 건물주를 상대로 한 것이지 새 건물주에게 저지른 건 아니기 때문.
마찬가지로 전 건물주에게는 2기를 연체했고 새 건물주에게는 1기의 임대료를 연체한 경우 총합으로 본다면 3기에 해당하지만 각 채무 당사자 간 3기 이상의 연체가 아니기 때문에 명도소송을 제기할 수 없다.
따라서 기존 세입자가 전 건물주 관계에서 임대료를 연체한 사실이 있다면 건물 매매 당시 건물주 간 채권 양도 양수 계약을 맺어야 명도소송에 문제가 없다.
채권 양도 양수 계약이란 채권에 관한 관계를 승계한다는 의미로 세입자의 임대료 연체 채권을 새로운 건물주가 승계받는 계약이다.
새 건물주가 주의해야 할 사항 두 번째는 계약해지가 제대로 이뤄졌는지 확인해야 한다는 점이다. 명도소송은 원칙적으로 세입자에게 계약해지를 통보했음에도 나가지 않고 버틸 때 제기하는 소송이다.
다시 말해 세입자가 위법을 저지른 사실이 있고 건물주가 해당 사항을 근거로 계약해지를 통보해야만 성립될 수 있다는 것.
만약 세입자가 전 건물주 때 위법을 저지른 사실은 있지만 전 건물주가 제대로 계약해지를 통보하지 않았다면 소송을 제기할 수 없다. 이 경우 새 건물주는 전 건물주 때 계약해지가 제대로 이뤄졌는지 확인하고 계약해지가 필요하다면 내용증명을 통해 해지 통보와 퇴거 등을 요구해야 한다.
마지막으로 주의해야 할 사항은 기존 세입자가 상습적으로 무단 전대를 한 전례가 있는지 따져봐야 한다는 점이다.
무단전대란 세입자가 건물주 동의 없이 다른 사람에게 점포를 임대하는 행위로 명도소송 중 문제의 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결을 받더라도 강제집행이 어려워질 수 있다.
강제집행은 당사자 특정이 매우 중요한 절차로 판결문에 명시된 세입자가 아닌 다른 사람이 해당 점포를 점유하고 있다면 명도소송을 다시 해야 하는 번거로운 일이 생길 수 있기 때문.
따라서 명도소송을 할 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차가 필요하다. 점유이전금지 가처분이란 명도소송 중 다른 사람에게 점유권을 넘기지 말 것을 세입자에게 명령하는 가처분 절차로 사실상 소송 기간 중 무단전대를 막는 절차라 볼 수 있다.
정리하면 새 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 특히 임대료 연체에 관한 위법 여부를 주의해야 한다. 전 건물주 때 위법을 저지른 경우 계약해지 여부가 필수고 상습적으로 무단전대를 한 세입자에게는 반드시 점유이전금지 가처분 절차가 필요하다.
