컨슈머타임스=장용준 기자| 집값이 천정부지로 치솟던 지난 2019년부터 아파트를 대체할 수 있는 투자처로 인기몰이를 했던 지식산업센터가 최근에는 규제 '직격탄'을 맞고 있다. 미국 연방준비제도발 기준금리 인상에 발맞춘 한국은행의 잇단 기준금리 인상에 따른 고금리 행진이 투자자들의 발목을 잡았다는 지적이다.
금융권의 대출금리가 낮았던 시기에 건설사들이 지식산업센터 공사를 확대하면서 공급과잉이 이뤄진 것이 미분양이라는 부메랑으로 돌아왔다는 분석도 나온다.
한국산업단지공단의 자료를 분석해 보면, 올해 1월 말 기준으로 전국에서 건축 중 혹은 착공 대기 중인 지식산업센터는 271곳으로 확인됐다. 지난해 9월 말 기준(기등록 1414곳)으로 151곳이 증가했던 것보다도 120곳이나 많은 수치다.
지난 2014년 신규 승인된 지식산업센터는 전국 36곳이었으나, 코로나19 사태와 금리인하가 이어지던 2019년부터 2021년까지 매해 130곳이 증가했던 것으로 나타났다.
업계의 한 관계자는 "건설사들이 저금리 시기에 수익형 부동산으로 떠오르던 지식산업센터를 집중적으로 분양하면서 공급 과잉 우려가 커졌던 것이 사실"이라며 "코로나19 사태가 저물고 러시아-우크라이나 전쟁이 발발하면서 고금리 여파에 원자잿값 인상 등으로 인한 미분양 물량이 적체되는 상황이 한동안 해소되지 않을 가능성이 있다"고 내다봤다.
벌써부터 향후 2~3년 안에 10만실 정도가 주인 없는 공실이 될 수 있다는 추정치도 나온다.
지식산업센터가 2019년부터 아파트를 대체할 부동산 투자처로 떠올랐던 이유는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 다주택자 중과세 등에서 자유롭고, 개인·법인 구분 없이 분양이 가능하다는 점이 매력으로 작용했기 때문이다. 아울러 전매 제한이나 주택 수 포함에서도 자유로워 임대수익과 시세차익을 따지는 투자자들에게는 틈새시장이나 다름없었다.
이 시기 건설사 입장에서도 지식산업센터 사업시행자가 되면 취득세와 재산세를 크게 감면받는 혜택을 누릴 수 있었다.
하지만 최근 고금리 행진과 더불어 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 브릿지론 등이 막히고 있는 데다 법개정 추진으로 인한 규제가 강화되는 분위기 속에서 건설사들의 속앓이는 커져가고 있다. 지식산업센터는 주택도시보증공사(HUG)의 '미분양 대출보증' 상품에서도 미주택으로 제외되면서 건설사들의 자금난 해결도 어려운 상황이다.
또 하나의 악재는 지식산업센터 기숙사의 실 단위 구분소유 금지다. 국토교통부는 지난달 2일 기숙사의 실 단위 구분소유를 금지한 건축법 시행령 개정안이 차관회의를 통과했다고 발표했다. 이로 인해 기존에 기숙사를 한 호씩 개별 분양받아 임대하던 것이 원천차단됐다. 주택 수에 포함되지 않는 지식산업센터 기숙사를 투기 수단으로 사고파는 행위를 막기 위한 대책이라는 것이 국토부의 설명이다.
이는 지식산업센터가 중소기업에 저렴한 오피스 공간을 제공하겠다는 기본 취지로 만들어졌음에도 최근 광풍처럼 불어 닥친 투기 열풍으로 중소기업이 외곽으로 밀려나고 있는 상황이 빈번해지면서 대책이 필요하다는 목소리가 커진 영향이다. 실제로 지난 2019년부터 2021년까지 건설사들은 분양가를 높여 왔다. 과거 3.3㎡당 600만원대였던 가산디지털단지 내 지식산업센터는 이 당시 2000만원대로 치솟기도 했다.
이에 국토부는 기존 지식산업센터 기숙사의 구분소유는 인정하고, 시행령 개정안 공포 이후 새로 짓는 기숙사부터 구분소유 금지 규정을 적용하기로 했다.
다만 일각에서는 정부가 지식산업센터 규제 완화책을 제시할 것이라는 기대도 나온다.
앞서 지난해 7월 산업통상자원부는 '산업입지 규제 개선을 위한 기업간담회'를 통해 범정부 차원에서 추진하고 있는 규제 개선 과제에 대해 발표한 바 있다. 이로 인해 지식산업센터의 입주업종의 확대가 이뤄지고 원스톱 인프라를 확보도 가능해지면 건설사로서도 이 시국을 버틸 만한 일말의 희망이 있다는 관측도 나온다.
하지만 지식산업센터 준공 후에도 전매를 제한하는 법이 국회에 발의된 것은 건설사에 악재로 작용할 전망이다. 이 법이 통과될 경우 지식산업센터를 분양받은 개인이나 기업이 분양계약이 체결된 시점부터 사업승인(준공) 후 1년 이내의 범위에서 전매가 금지된다. 아울러 지자체가 입주업체에 대한 적합업종 확인과 점검을 하는 것이 의무화된다. 이 경우 지식산업센터를 변칙적으로 이용하는 '라이브 오피스'로의 활용이 제지될 수 있어 사실상 수익성 부동산으로 회귀할 수 없게 만드는 규제로 작용할 가능성이 높다.
부동산업계의 한 관계자는 "수익형 부동산으로 인기를 누렸던 지식산업센터가 고금리와 법개정 등으로 인해 위기를 맞았다"면서 "한국은행이 기준금리를 3.5%에서 쉬어가고 있는 타이밍이지만 이미 대출금리가 높아진 현실에서 수익형 부동산으로서의 매력이 떨어진 지식산업센터는 투자자들에게 큰 인기를 끌지 못할 가능성이 높다"고 말했다.
