컨슈머타임스=전은정 기자 | 고금리와 부동산 시장 침체 영향으로 고전했던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 낮은 변동성과 높은 배당수익률을 들고 분주한 모습이다. 리츠시장은 현재 침체에서 조금씩 벗어나고 있으며 향후 금리 안정화 등의 호재가 이어질 경우 전체 규모 역시 확대될 것으로 기대된다.
특히 정부의 리츠 활성화 방안이 발표되면서 신규 리츠의 상장에 가속도가 붙는 분위기다. 국토교통부는 리츠 자금조달을 위한 기업어음(CP) 발행을 허용하고 부동산 법인 인정 출자지분율을 최소 50%에서 20% 이상으로 낮추기로 했다.
리츠 시장에 온기가 돌면서 대형 오피스를 기초자산으로 삼는 대기업 계열사의 리츠들이 속속 등장하고 있다. 그 중 한화그룹 계열사 리츠로 관심을 끌고 있는 한화리츠는 향후 시장을 선도하는 핵심 리츠로 성장할 계획을 갖고 있다. 한화리츠는 규모가 큰 그룹 계열사를 대주주로 둔 우량 스폰서 리츠로 높은 신뢰도와 안정성을 확보했다는 평가를 받는다.
Q. 한화리츠에 대한 간략한 설명을 부탁드립니다.
==한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 하는 오피스 리츠로 한화손해보험 서울 여의도 사옥과 노원구, 경기도 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있습니다.
한화손해보험 여의도 사옥의 경우 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도권)에 위치해 있으며 전체 임대율 99.9%, 한화그룹 계열사 임차 비율 91.7%에 달하는 대표 우량자산입니다.
Q. 한화리츠 만의 강점은 무엇인가요?
==한화생명보험 사옥들은 각 지역별 랜드마크 오피스 건물로서 유동인구가 많아 지역 금융 영업의 거점 역할을 하고 있습니다. 특히 주요 상권에 위치한 점과 근처 지하철역과의 거리가 가까워 접근성이 높다는 것이 강점으로 꼽힙니다.
한화리츠 자산들은 그룹 계열사가 임차면적의 68.2%를 사용하고 있습니다. 이 중 한화생명, 한화손해보험 등 자산을 매각하면서 신규 임차하게 되는 일부 금융계열사들과는 5년에서 7년의 장기 임대차계약을 체결했습니다. 이외에도 대기업과 공공기관 등이 임차인으로 구성돼 변동성이 적습니다.
또 한화생명보험이라는 우량 계열사를 스폰서로 두고 있습니다. 스폰서 리츠는 스폰서의 자산 및 역량 활용, 자본조달 이점, 임대차 안정성 등이 높아 다른 상장 리츠 대비 유리합니다.
저희는 장기 임차 계약을 체결한 그룹 계열사와 더불어 대기업, 공공기관 중심의 임차인으로 구성된 안정적인 오피스 자산을 토대로 시장을 리드할 것입니다.
Q. 목표 배당수익률이 궁금합니다.
==한화리츠는 안정성에 초점을 맞춘 자산 구성으로 5개년 평균 6.85%의 배당수익률을 목표로 하고 있습니다. 타 오피스 리츠의 최근 시가배당률 4~5%대를 상회하는 것과 비교하면 높은 수준입니다.
금리가 높은 상황에서 만들어진 리츠인 만큼 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성이 자연스럽게 증가할 수 있는 구조를 갖고 있습니다. 저희는 금리인상 여파로 가치가 하락한 타이밍에 유사 사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 자산을 매수했습니다. 이에 투자 대비 수익률(Cap Rate)이 한화손해보험 여의도 사옥의 경우 4.9%, 네 곳의 한화생명보험 사옥 평균 6.6%로 비교 권역 대비 1.5배 정도 높은 수준입니다.
Q. 대출 조달금리는 높은 수준으로 보입니다.
==한화리츠는 자산 매입을 위한 투자재원 마련을 위해 지난해 대출만기를 1~3년으로 차등화 해 조달금리 5.57%(가중평균)로 대출을 받았습니다. 대출은 금리가 가장 높은 시기에 이뤄져 다른 상장리츠에 비해 높은 편입니다.
하지만 1년 만기 대출의 경우 고정금리, 2~3년 만기 대출의 경우 변동금리로 설정해 향후 금리 하향세에 따라 대출 이자 비용 감소 효과를 거둘 수 있을 것으로 예상합니다. 위험을 분산하기 위해 대출금액도 3분의 1씩 만기를 나눴습니다.
Q. 향후 지속적인 성장을 위한 전략이 있나요?
==한화리츠는 안정적인 스폰서와 자산을 토대로 전략을 마련했습니다. 영속성이 있는 공모 리츠인 만큼 주주가치 제고를 위한 합리적인 운영 및 투자자 권익 강화 정책은 필수라고 생각합니다.
이를 위해 투명한 이사회 의사결정 체계를 구축했습니다. 기존 AMC(자산관리회사) 중심의 의사결정체계에서 탈피해 객관성과 독립성이 담보된 투자자 중심의 체계를 마련하기 위한 것입니다.
한화리츠는 한화그룹 이외의 투자자 측에서 두 명의 이사를 추천하고 추가로 중립적인 회계사 출신의 이사를 선임하도록 해 투명한 의사결정이 이뤄지도록 했습니다. 이를 통해 기관 및 개인투자자들과의 원활한 소통이 이뤄질 것으로 기대하고 있습니다.
Q. 유가증권시장 상장 계획에 대해 알려주세요.
==한화리츠는 유가증권(코스피)시장 상장을 목표로 지난해 9월 국토부로부터 영업인가를 승인 받았으며 지난 달 23일 증권신고서의 효력이 발생됐습니다. 오는 3월 말 상장을 목표로 합니다.
총 공모 주식 수는 2320만주로 단일 공모가 5000원이 적용됩니다. 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6~7일 양일간 진행되며 일반투자자 대상 공모주 청약은 13~14일 실시합니다. 저희는 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이며 대표 주관사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았습니다.
상장 이후에도 지속적으로 성장하기 위해 한화그룹의 대표 안전자산에 대한 우선매수협상권을 확보했으며 새로운 자산도 적극적으로 발굴할 예정입니다. 연초 정부에서 리츠 개선 방안을 발표하며 장기적인 관점에서도 리츠시장 전반의 확대를 위한 지원 발판이 마련된 만큼 상장 이후 리츠시장의 상승세를 리딩하는 기업으로 자리매김할 것입니다.
◆ 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은?
박 본부장은 서울대학교 국사학과 출신으로 부동산 금융에서만 22년 이상 일한 전문가다. 2000년 8월부터 2019년 12월까지 한국스탠다드차타드은행(SC제일은행) 부동산금융팀에서 부동산 금융을 담당했다. 이후 2000년 1월부터 현재까지 한화자산운용 리츠사업본부에서 리츠투자 및 운용업무를 맡고 있다.
