컨슈머타임스=장용준 기자 | 정부의 잇단 부동산 규제완화 이후 첫 정당계약으로 관심을 모은 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크 포레온)가 일반분양을 마친 가운데 '계약률'을 두고 시장이 들썩이고 있다. 분양 전부터 화제를 몰고 왔던 사업인 데다 조합이 공식적으로 정당계약률 발표를 하지 않으면서 전문가들의 평가도 엇갈리는 상황이다.
이는 단군 이래 최대 규모의 재건축이라 불린 큰 사업이다 보니 침체됐던 분양시장이 활기를 찾을 수 있는 반전을 가져올 수 있을지 관심이 쏟아졌던 영향이다. 시장에서 논란이 이어지고 있는 '초기 계약률'이 향후 어떤 불씨를 남길지 주목되는 상황이다.
시공사와 조합의 정식 발표가 나오지 않았지만 지난 3일부터 17일까지 진행된 올림픽파크 포레온의 정당계약률은 60~70% 수준으로 추산된다.
이는 상대적으로 선호도가 높았던 전용면적 59㎡(1237가구)와 84㎡(1488가구)의 계약률이 70%를 돌파한 반면, 소형으로 구분되는 29㎡(10가구)·39㎡(1150가구)·49㎡(901가구)는 상대적으로 계약률이 저조했던 것으로 파악됐기 때문이다.
업계의 한 관계자는 "앞서 지난해 12월 1순위 청약에서 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감했던 것에 비하면 선전한 것"이라며 "청약 당시 고금리와 부동산 경기침체가 장기화될 것이라는 시장의 우려 속에 3.3㎡당 3900만원에 달하는 분양가는 아무리 사업성이 뛰어난 곳이라도 계약률이 떨어질 것으로 봤었다"고 진단했다.
이어 "시장에서는 올들어서도 이곳의 계약률이 절반을 채우지 못할 것이라는 예상이 지배적이었다"면서 "하지만 지난 3일 정부의 부동산 대책이 발표된 이후 올림픽파크 포레온이 첫 수혜 단지가 될 것이라는 기대감이 커져 70%대에 육박하는 계약률을 거뒀으니 나름 성공적인 결과"라고 평했다.
하지만 일각에서는 올림픽파크 포레온이 분양시장 규제완화의 수혜를 받은 데다 단군 이래 최대라는 수식어가 붙었던 뛰어난 사업성이 보장됐던 곳이라는 점을 감안하면 이번 결과는 실패에 가깝다는 평가도 나온다.
이 단지의 일반분양 물량이 4786가구로 크다 보니 최대 70%로 계약률을 추산해도 1400여가구가 주인을 찾지 못한 상황이라 향후 변수가 클 수밖에 없다는 점도 불안요소로 꼽힌다.
앞서 올림픽파크 포레온의 초기 계약률이 77%는 돼야 사업 과정에서 조합이 조달한 PF 자산유동화기업어음(ABCP)의 만기 차환이 해결될 것이라는 시각도 있었다.
김세련 이베스트투자증권 연구원은 지난 5일 둔촌주공 PF 리스크 보고서에서 "세대별 가중평균 분양가 기준으로 계약이 100% 이뤄질 경우 사업지 기준 4조7000억원의 매출이 발생하고 후분양이라는 특성상 초기 계약금 20%가 회수돼 9430억원의 현금이 들어오게 된다"면서 "이를 바탕으로 7231억원의 PF를 해결하기 위해 필요한 계약률은 77% 수준으로 추산된다"고 진단했다. 이어 "시공사 연대보증과 사업성 고려 시 PF 차환이 가능할 것으로 판단되지만 차환 실패 시 제2의 PF시장 자금경색 여파가 있을 수 있어 모니터링은 필요하다"고 덧붙였다.
그는 다만 "일반적으로 계약률 50%인 PF현장도 시공사 연대보증 물건의 경우 과거 무리없이 차환이 일어난 사례가 많다"며 "(올림픽파크 포레온도) 서울 대형 재개발 사업이라는 측면에서 정당계약률과는 별개로 차환이 어렵지 않을 것으로는 판단된다"고 긍정적 평가를 내리기도 했다.
하지만 올림픽파크 포레온의 계약률이 낮으면 해당 단지뿐만 아니라 비슷한 처지의 전국 부동산 PF 사업장이 직격탄을 맞아 금융사와 건설사들의 유동성 리스크가 가속화할 것이라는 게 업계 전반에 깔려 있는 우려다.
이에 정부가 발표한 1.3대책에 포함된 △투기과열지구·조정대상지역 해제 △중도금 대출 보증 분양가 상한 기준 12억원 폐지 △전매제한 기간 단축 △실거주 의무 폐지 등이 올림픽파크 포레온의 '기사회생'을 목표로 했던 것이 아니냐는 현장의 목소리도 나왔다.
아울러 주택도시보증공사(HUG)가 PF ABCP 차환에 어려움을 겪고 있던 해당 사업장에 보증도 제공하면서 숨통을 틔워주기도 했다.
하지만 정당계약 마감 이후 재건축조합과 시공단의 행보는 일각의 우려를 낳고 있다. 계약률 고지의 의무가 없다는 점을 들어 계약률 공개를 미루고 오는 3월 미계약분에 대한 무순위청약을 진행할 시점에서야 상세하게 밝히겠다는 입장을 나타냈기 때문이다. 이들의 주장대로 민간 아파트 사업장은 분양 계약률을 고지해야 한다는 의무가 없다.
다만 한 부동산 관계자는 "요즘같이 미계약과 미분양이 우려되는 시기에는 건설사가 수분양자들에게 적확하게 정보를 제공해야 하는데, 이를 피하면 그 피해는 결국 수분양자들에게 돌아갈 수밖에 없다"고 지적했다.
이는 최근과 같이 부동산경기가 침체되는 경우에 수분양자들은 최종 분양 여부를 판단할 수 있는 정보가 부족해 피해를 입을 수도 있는데, 계약률 공개 여부가 현재 분양시장을 판단하고 주택을 분양받을지 결정하는 중요한 가늠자로 평가되는 이유다.
정부는 무순위 청약에 다주택자 신청 허용과 민간 미분양 아파트를 매입하는 안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
증권가에서는 분양사업의 초기 계약률이 건설사 공사비 수령, PF 대주 상황 여부와 직결되지 않을 것이라는 평가도 나온다. 이에 공사비 수령과 PF 문제는 입주 전까지 이어질 것으로 전망이다.
올림픽파크 포레온은 현재 HUG 보증으로 사업비 PF 대환을 위한 재원을 이미 확보한 상황이다. 추후 공사비와 사업비 PF원리금 상환을 위해 필요한 분양률 90%는 2025년 1월 입주 전까지 달성 가능할 것이라는 주장도 나온다.
