"세입자가 3기 이상 임대료를 연체해 명도소송(건물을 비워달라는 소송)을 고려중입니다. 문제는 세입자의 잘못이 명확한 것 같은데 지금 당장 소송을 제기할 수 있는지 판단이 서지 않는다는 겁니다. 명도소송을 제기할 수 있는 조건이나 시점이 궁금합니다"
임대차 계약 사항을 위반했음에도 건물을 비워주지 않는 악덕 세입자가 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 임대차 관계에서 세입자가 계약 사항을 위반했다면 건물주는 세입자에게 계약해지 통보와 명도소송(건물을 비워달라는 소송)을 제기할 권한이 주어진다.
다만 건물주 스스로 명도소송을 제기할 근거를 판단하기에는 어려움이 따르는 것도 사실이다. 세입자가 잘못을 저지르는 순간 바로 소송을 제기할 수 있는지 아니면 다른 선 순위 절차가 필요한지 법률적 판단이 필요하기 때문이다.
명도소송을 제기할 때 가장 중요한 판단은 원칙상 계약이 유지되고 있을 때는 제기할 수 없다는 점이다. 즉 명도소송은 계약이 해지된 사실을 세입자에게 알렸음에도 임차한 목적물을 반환하지 않아야 제기할 수 있는 소송이다.
하지만 계약해지 사실을 세입자에게 알리지 않았다면 소송이 성립할 근거 자체가 없다. 건물주가 계약 해지 통보를 하지 않았다면 법률상 임대차 관계는 유지되는 것으로 판단되기 때문이다.
따라서 불법적인 세입자를 내보내기 위해서는 반드시 계약해지 통보 후 세입자의 대응수위를 판단해 명도소송을 제기해야 한다.
단 계약해지 통보에도 주의해야 할 점이 존재한다. 상대방, 다시 말해 세입자에게 계약해지 의사가 제대로 전달되어야 해지 효력이 발생한다는 점이다. 세입자가 법률을 위반했으니 자동으로 계약이 해지됐다는 단순한 판단도 주의해야 한다.
그렇다면 세입자에게 계약해지를 통보할 때는 어떤 방식을 선택해야 할까. 여러 방법이 있지만, 이후 진행될 법적 절차에서 안전하고 객관적인 증거가 될 수 있는 내용증명 방식을 선택하는 게 좋다. 만약 내용증명 방식이 부담스럽다면 △통화녹취 △문자 메시지 △이메일 등으로 증거를 남겨두는 방법도 존재한다.
명도소송을 제기할 수 있는 시점은 계약해지 통보 이후다. 세입자가 건물주의 계약해지 통보 의사를 명확히 확인했음에도 약속된 날짜까지 건물을 비워주지 않고 버틴다면 비로써 명도소송을 제기할 근거가 마련되는 셈이다.
반면 건물주의 해지통보를 받은 세입자가 보증금을 돌려주지 않으면 나갈 수 없다고 맞서는 경우가 생길 수 있다. 비록 잘못을 저지른 세입자라도 건물주와 각각 지켜야 할 법적 의무가 있어서다.
먼저 건물주는 계약이 끝날 때 세입자에게 보증금을 반환해야 한다. 반대로 세입자는 계약이 해지되면 건물주에게 임차한 목적물을 돌려줘야 하는 명도의무가 있다. 이를 법률 용어로 '동시이행 관계'에 있다고 하는데 동시에 의무를 지켜야 한다는 뜻이다.
다만 법률상 동시이행일 뿐 실무에서는 선행관계를 판단하기가 쉽지 않다. 이 경우 세입자와 합의를 통해 실마리를 찾는 게 중요하다. 비록 세입자의 잘못으로 일어난 계약해지지만, 보증금은 세입자의 재산에 전부 혹은 큰 부분을 차지하는 경우가 많다.
따라서 보증금이 있어야 세입자가 다른 곳으로 점포를 옮길 수 있으니 보증금을 먼저 반환하는 쪽으로 진행하되, 약속 날짜를 지정해 세입자에게 명도 각서를 받아둬야 한다.
한편 계약해지는 명도소송을 제기하기 전 중요한 요소가 되지만, 법률상 해지 요건에 맞지 않는다면 절차 진행이 어려워진다. 건물주가 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있는 건 임대차 보호법상 계약해지 사유에 해당해야 한다.
대표적으로 △계약 기간이 끝날 때 △임대료 연체 시 (상가 3기 이상, 주택 2기 이상) △건물주의 동의 없는 무단 전대 시 △기타 상가 및 주택 임대차보호법상 해지사유에 해당할 때 건물주는 세입자에게 계약해지 통보를 할 수 있다.
만약 법률상 계약해지 조건에 충족하지 않았음에도 세입자에게 계약해지를 통보했다면 소송을 제기할 근거가 없기에 소송 이전에 법원에서 기각이 내려져 소송 진행이 불가하다.
정리하면 명도소송은 세입자에게 계약해지 의사전달이 선행돼야 제기할 수 있다. 계약해지는 임대차 보호법상에 규정된 해지사유로 판단해야 한다.
