"세입자가 오랫동안 월세를 연체하여 명도소송을 제기하려 합니다. 문제는 임대차 계약 당시 세입자 혼자만 거주하기로 했는데 현재는 그의 아들이 거주하고 있다는 겁니다. 이 경우 명도소송을 제기할 때 임대차 계약서에 명시된 세입자를 상대로 해야 하나요? 아니면 현 점유자인 세입자의 아들을 상대로 해야 하나요?"
명도소송이란 건물을 비워달라는 소송을 말한다. 명도소송에서 세입자 특정을 두고 혼란을 겪는 상황이 종종 일어난다. 원칙적으로는 계약 당사자인 세입자가 피고다. 하지만 임대차 계약서상 세입자가 아닌 다른 사람이 들어와 해당 주택에서 생활하고 있다면 상황은 간단치 않다.
명도소송을 제기할 때 임대차 계약서상 명시된 세입자를 상대로 소송을 진행해도 문제는 없다. 하지만 강제집행 시 현 점유자가 다르다면 법 집행이 어렵다는 문제가 발생한다. 따라서 계약서상 세입자와 현 점유자가 다를 때는 두 사람 모두를 특정하여 명도소송을 진행해야 안전하다.
명도소송에서 당사자 특정은 중요하다. 강제집행에 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.
가령 월세를 내지 않는 세입자 A를 상대로 명도소송을 제기해 승소 판결을 받고 강제집행을 신청한 경우 법원 집행관은 해당 주택을 방문한다. 하지만 A가 아닌 B가 점유하고 있다면 강제집행이 불가능하다. 판결문에는 A의 이름만 있기 때문이다.
강제집행은 명도소송 판결문에 명시된 부동산 목적물과 당사자를 토대로 집행되는 것이 원칙이다. 만일 판결문에 나온 당사자와 현 점유자가 다르다면 현 점유자를 상대로 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있다.
다만 실무에서는 주택 명도소송 시 계약 당사자인 세입자 1인만 특정하는 경우도 있다.
대부분 주택 임대차보호법(이하 주임법) 제3조 제1항에서 규정하고 있는 '주민등록'이라는 대항요건을 갖췄다면 계약 당사자인 세입자뿐 아니라 그 가족들은 모두 점유보조자로 보기 때문이다.
즉 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 계약 당사자가 이미 전입신고와 확정일자를 받았기에 점유보조자로 로 볼 수 있다는 말.
반면 주민등록상 분리된 세대의 자녀가 점유 중이라면 어떨까. 이 경우에도 자녀가 해당 주택에 주민등록을 완료했는지, 안했는지를 따져보면 된다.
만약 점유 중인 자녀가 해당 주택에 주민등록을 하지 않은 상태라면 집주인은 계약서상 세입자와 현 점유자를 모두 당사자로 특정해야 한다. 가족이라도 현 주택에 주민등록이 없는 독립세대 구성원이라면 집주인에게는 그저 불법 점유자일 뿐이기 때문이다.
한편 강제집행 시 점유자가 달라 판결문이 무용지물이 될 상황을 방지하기 위해서는 점유이전금지 가처분 절차를 함께 진행해야 한다.
점유이전금지 가처분이란 법원이 세입자에게 명도소송 중 다른 사람에게 해당 부동산에 대한 점유권을 넘기지 말라는 가처분 절차를 말하다. 흔히 하는 전대차계약을 하지 말라는 것이다.
점유이전금지 가처분이 완료된 후에는 세입자가 불법으로 다른 사람에게 점유를 넘긴다고 하더라도 강제집행 시 문제없이 인도절차를 진행할 수 있다. 실무에서는 대부분 명도소송을 진행할 때 점유이전금지 가처분 절차를 함께 진행하는 것이 필수다.
정리하면 명도소송을 하는데 세입자의 아들이 거주하는 경우라면 주민등록을 확인하고 결정해야 한다는 것이다. 아들이 주민등록 상 분리된 경우라면 아들도 피고로 넣어야 한다. 분리되지 않은 경우라면 세입자만 피고로 특정하면 된다. 어떤 경우든 점유이전금지가처분은 진행해야 나중에 일어날 상황을 미연에 방지할 수 있다.
