[컨슈머타임스 장용준 기자] 대선이 있는 올해에는 부동산 제도가 세제 위주의 변경이 많았던 지난해와 달리 다양한 분야에 변화가 예고돼 있다. 특히 부동산 시장 조정에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 변화들이다.
대출 규제가 큰 변화를 맞아 총 부채 원리금 상환 비율인 DSR을 40% 확대 적용한다. 1월부터 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 아울러 규제에서 벗어나 있던 제2금융권도 60% 적용 기준에서 이달부터 50%로 하향 조정에 들어갔다. 신규 전세대출 역시 가계대출 총량 규제에 포함되면서 원금과 이자를 함께 갚아야 하는 분할상환 조건도 확대 적용됐다.
세금제도도 변화를 맞았다. 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대된다. 특히 원조합원 입주권과 주택 간의 과세 형평성을 위해 1조합원 입주권과 1주택 이외에 다른 분양권도 보유하지 않는 경우에만 비과세 요건을 갖출 수 있게 된다.
동거주택 상속공제 대상도 확대됐다. '직계비속'에 한정됐던 공제대상이 올해부터는 '직계비속의 배우자'까지 확대 적용된다.
소규모주택 공공재건축의 용적률 완화도 눈에 띄는 변화다. 공공임대주택 기부채납을 전제로한 200가구 미만 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등의 규제가 완화된다. 또한 사업시행면적이 최대 10000m²에서 12000m²로 확대돼 20%가량 늘어나게 된다.
내국인에 비해 상대적으로 규제가 덜 하다는 지적을 받았던 외국인 부동산 임대사업자에 대한 관리도 강화된다. 올해부터는 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고 사항도 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가됐다.
최근 관심을 끌고 있는 아파트 층간소음과 관련 사후 확인제도가 도입된다. 오는 7월부터 지금까지 완충재 자체의 소음차단 성능만을 평가해오던 사전 인증제도가 폐지되고 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 단지별로 5%를 선정해 소음을 측정하고 일정 기준에 미치지 못하면 지자체는 사업자에게 개선권고를 할 수 있다. 권고를 무시할 경우 지자체는 성능 미달 사실을 대외적으로 공표할 수 있으며 추가 제재를 내릴 수 있게 된다.
청약제도도 변화를 맞는다. '청년우대형 주택청약 종합저축' 가입 요건이 연장된다. '청년우대형 청약통장'은 기존 청약 기능에 우대금리(1.5% 우대, 최대 3.3%)와 이자 소득 비과세 혜택이 골자로 한 상품이다. 정부는 2021년까지 운영하려던 해당 상품을 2023년 12월 31일까지로 2년을 다시 연장하기로 결정했으며 가입 대상의 소득 기준 역시 당초 연 3000만원 이하에서 연 3600만원 이하로 조정한다.
고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경도 눈여겨 볼 필요가 있다. 현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용 주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 있는 대부분 상가겸용주택은 9억 원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.
올해부터 1가구 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위가 축소된다. 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어드는 것이 골자다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거‧상업‧공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.
무주택 청년은 월세 범위 내에서 최대 20만원을 지원받을 수 있게 된다. 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'이 올해부터 3년 동안 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 630% 이하이면서 원 가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2997억원의 월세를 지원받을 것으로 기대하고 있다.
