[컨슈머타임스 김하은 기자] 생애 처음으로 집을 사는 사람들은 지역과 집값 제한없이 LTV(주택담보대출비율) 규제가 80%로 완화될 전망이다. 기존에 적용됐던 부부합산 1억원 소득기준도 없애고 총 대출한도 역시 6억원으로 대폭 늘어난다.
이처럼 청년층과 취약계층들의 '내집마련' 기회는 더욱 확대됐지만 지속적인 기준금리 인상 등 미국 경제 긴축정책과 더불어 금리 인상기에 이같은 정책모기지가 적절한지에 대한 실효성 논란도 제기된다.
금융당국에 따르면 생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역과 주택가격과 관계없이 LTV 상한선 80%가 적용된다. 기존의 소득기준은 사라지고, 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어난다.
당국은 취약계층의 '내집마련' 기회를 제공하고 그 과정에서 발생하는 어려움을 해소하기 위한 방편으로 LTV 규제완화 카드를 꺼내들었다. 이번에 개정된 정책모기지는 은행업감독규정 개정 등을 통해 이르면 오는 3분기부터 시행될 예정이다.
우선 생애최초 주택구매자가 LTV 완화를 받기 위한 주택가격과 소득 제한이 사라진다. 주택 소재지역과 주택가격과 상관없이 생애최초 구매자는 LTV 상한선이 80%로 통일된다. 생애최초 대출 신청에 걸림돌로 작용했던 소득기준도 사라진다. 집값 상승을 반영해 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 확대하면서 2억원가량이 늘었다. 주택금융공사의 정책모기지에도 생애최초 구매자는 LTV 80%가 적용된다.
기존에는 투기·투기과열지역에서는 주택가격이 9억원 이하인 조건에서만 LTV 완화가 적용됐다. 또 주택가격에 따라 LTV 상한선이 50%(6~9억원), 60%(6억원 이하)로 책정됐다. 조정지역에서는 8억원 이하인 주택만 가능했고 60~70%의 LTV 상한선이 적용됐다. 일반 지역에서는 LTV 상한선이 70%였다. 여기에 생애최초 신청자는 부부합산 연소득이 1억원 미만인 조건을 충족해야 했다.
예를 들어 기존 제도에서 생애최초 주택 구매자가 투기과열지역인 서울에서 8억원 아파트를 구매하려면 LTV 50%를 적용받아 대출이 4억원까지만 가능했다. 하지만 바뀐 제도에서는 LTV 80%를 적용받아 대출가능 금액이 6억4000만원까지 대폭 늘어난다.
다만 생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 하므로 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 이번 LTV 완화대상에서 제외된다.
올 3분기부터 이번 규제를 시행하지만 규제 시행일 이전에 대출을 신청했는데 아직 실행되지 않은 대출일경우에도 LTV 80%를 적용할 수 있다. 또 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권으로 시행일 이후 잔금대출을 받으면 바뀐 규제가 적용된다.
다만 LTV가 완화돼도 DTI(총부채상환비율) 60% 이하와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 기존대로 적용한다. 특히 DSR 규제는 오는 7월부터 총대출 1억원 초과할 때 40%(시중은행)가 적용된다. 제2금융권에선 50%로 적용된다. 이처럼 DSR 규제가 1억원 초과로 강화된 시점에 생애최초 구매자의 LTV 상한선을 80%로 늘리는 게 과연 실효성이 있는지에 대한 의문이 제기된다.
여기에 최근 미국 연방준비제도(Fed)가 '자이언트스텝'(기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행하면서 생애 첫 주택자이자 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 투자)은 내집마련에 제동이 걸렸다. 긴축에 속도를 내는 미국(연 1.5~1.75%)과 한국(연1.75%)의 기준금리가 같아지며 한국은행이 추가 금리 인상에 나설 가능성이 커져서다. 기준금리가 오르면 시장금리 상승에 따라 대출금리도 뛰게 돼 이자 부담이 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다.
한은에 따르면 기준금리가 0.25%포인트 인상될 경우 대출자 1인당 연 이자 부담은 16만1000원 늘어날 것으로 추산된다. 한은이 내달 빅스텝(기준금리 0.50%포인트 인상)을 밟으면 이자 부담은 배가 된다.
이미 우려는 현실이 되고 있다. 지난 17일 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 주택담보대출(주담대) 고정금리(혼합형) 평균은 연 4.92~6.25%로 나타났다. 주담대 변동금리 평균은 연 4.07~5.27%다. 신용대출 평균 금리는 연4.26~4.98%다. 은행권은 주담대 고정금리 7% 돌파는 시간문제라고 내다본다.
실제 주담대 고정금리의 기준인 은행채 5년물 금리는 고공행진 중이다. 금융투자협회에 따르면 지난 16일 은행채 5년물(AAA) 금리는 연 4.116%다. 은행채 5년물 금리가 연 4%를 넘긴 건 2012년 3월(4.1%) 이후 10년여만이다.
같은날 주담대 변동금리도 동반 상승했다. 전날 은행권 주담대 변동금리의 기준이 되는 5월 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 전월보다 0.14%포인트 오른 1.98%를 기록했다. 코픽스는 국내 8개 시중은행이 조달한 자금의 가중평균 금리로 시중은행은 이를 반영해 변동금리를 조정한다.
신용대출 금리의 기준이 되는 은행채 6개월물(AAA)의 금리도 같은날 기준 연 2.478%로 집계됐다.
기준금리 인상에 따른 시장금리 상승이 결국 대출금리 상승을 야기하고 이는 대출차주의 상환 부담으로 이어진다. 결국 LTV 80% 완화 정책으로 대출 한도가 늘어난 만큼 이자 상환 부담도 고스란히 떠안아야 한다는 의미다. 금융권 일각에선 이번에 시행될 정책모기지가 시기적으로 적절하지 않다는 우려의 목소리가 나온다.
강형구 금융소비자연맹 국장은 "40-50년 초장기 만기 대출에 LTV까지 80%까지 대폭 완화됐지만 대출차주들은 고금리 시기에 장기간 이자상환을 해야 한다는 부담이 있다"며 "현재 상태로는 부동산 공급 대비 수요가 떨어져 집값 하락이 가시화될 전망인 가운데 집값이 하락이 현실화 될 경우 차주가 겪을 심적 부담은 배가되고 삶의 질도 떨어질 것"이라고 우려했다.
이어 "기준금리 상승 기조에서 주담대에 따른 이자 상환에 어려움을 겪을 취약 차주들에게 금리 부담을 덜어주는 정책의 일환으로써 정부가 세금 등 공공재를 투입해 생애 첫 주택자 또는 신혼부부들에게 저금리 대출상품을 지원하는 방식으로 내집마련의 기회를 확대해야 한다"고 강조했다.
