분양가 상한제 시행, 대출 중단에 이어 27일 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 합헌 결정까지 '트리플 압박'이 겹치며 가격이 하락한 것이다.
이에 비해 대출 규제가 없는 서울 비강남권과 수도권 9억원 이하 아파트는 매수세가 꾸준히 유입되며 실거래가도 상승하고 있다.
29일 부동산 업계에 따르면 12·16대책 2주가 지나면서 전셋값이 낮은 재건축 대상 아파트에서 급매물이 나오기 시작했다.
송파구 잠실 주공5단지 전용 76.49㎡는 지난 주말 19억7000만∼19억8000만원에 매물이 나왔다. 12·16대책 이전만 해도 1층 시세가 21억8000만원이던 것에 비하면 2억원 이상 떨어진 금액이다. 대책 발표 직전 최고 23억5000만원을 호가하던 로열층 가격도 현재 20억원으로 3억원 이상 내려왔다.
분양가 상한제 시행에 이어 지난 16일 대책으로 15억원 초과 주택에 대해 대출이 전면 금지되면서 매수세가 위축된 영향이다. 지난 27일 발표된 재초환 합헌 결정도 악재로 작용했다.
재건축 건축허가 단계까지 온 잠실 주공5단지는 현재 전용 76㎡의 전셋값이 3억∼3억5000만원 선으로 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 15% 선에 불과하다.
재건축 대상이면서 잠실 주공5단지와 시세도 비슷한 대치동 은마아파트도 일부 급매물이 등장했다. 그러나 은마는 전셋값이 상대적으로 높아 잠실 주공5단지에 비해 충격은 덜한 편이다. 이 아파트 전용 76.79㎡는 대책 발표 직전 20억5000만∼21억원을 호가했는데 현재 이달 말 잔금 조건으로 최대 1억원가량 낮춘 19억8000만∼19억9000만원짜리 급매물이 나왔다.
내년까지 2년 거주 요건을 못 채우는 사람들이 80%의 장기보유 특별공제(장특공제) 혜택을 받기 위해 시세보다 싸게 내놓은 것들이다. 이번 12·16대책으로 2021년부터는 거주기간에 따라 장특공제 혜택이 차등 적용됨에 따라 장기 거주가 어려운 사람들이 서둘러 매물을 내놓았다.
그러나 나머지 정상 매물들은 아직 종전 20억∼21억원 시세를 유지하고 있다.
한편 대출 없이 전세만 놓아도 집값의 30%가량은 충당할 수 있고 최근 학군수요까지 증가하면서 집주인들은 급할 게 없다는 입장이다. 이 와중에 자신의 집을 빨리, 비싼 값에 팔기 위해 전셋값을 더 올리려는 집주인들도 나타나고 있다. 대출이 막히면서 전세금이 많아야 갭투자자들의 현금 조달 비용이 줄어 집을 수월하게 팔 수 있다는 계산이다.
최근 일몰제로 조합설립인가가 취소된 서초구 잠원동의 신반포12차에도 시세보다 소폭 가격을 낮춘 매물이 나왔다.
이 아파트 114㎡(전용면적 105㎡)는 대책 발표 이전 21억원에서 대책 발표 이후 집주인이 20억5000만원으로 5000만원 낮춘데 이어 지난 주말에는 20억2000만원짜리 매물도 등장했다.
특히 재건축 추진 단지들은 분양가 상한제에 이어 재초환 합헌 결정까지 내려지면서 실망 매물이 늘어날 것으로 전문가들은 예상한다.
당초 2017년 말 가까스로 관리처분인가를 받아 재초환을 피해갈 것으로 예상됐던 서초구 반포 주공1단지 1·2·4주구는 현재 재건축 관리처분인가 총회 무효 소송 결과에 따라 재초환 적용 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.
재건축 뿐만 아니라 강남권 고가 아파트들도 대체로 대책 발표 이후 매수문의가 줄고 거래도 급감한 상태다.
강동구 고덕·둔촌동 일대도 매수세가 확연히 꺾였다.
이에 비해 일부 서울 외곽과 수도권의 9억원 이하 아파트에는 풍선효과가 나타나고 있다.
경기도 고양시 일산동구 백석동 일산요진와이시티 전용 59.89㎡의 경우 12·16대책 직전에 5억3000만원에 팔렸던 것이 지난 21일에는 이보다 비싼 5억4500만원, 5억9000만원에 각각 거래됐다.
이달 초 7억1000만원에 팔렸던 아파트 전용 84.3㎡도 지난 21일 이보다 1500만원 오른 7억2500만원에 거래됐다.
서울 중구 신당동 청구e편한세상 전용 84.95㎡도 지난달 초 11억8000만원에 팔렸으나 이달 23일에는 이보다 5000만원 뛴 12억3000만원에 거래됐다.
서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 3단지 전용 59.981㎡도 대책 이후 최근 8억3000만원에 팔렸다. 지난달 말 8억2000만원에 팔린 최고가를 다시 경신한 것이다.
실제 이러한 풍선효과를 체감하지 못하는 곳도 많다.
동대문구 이문동 등에서는 시세 9억원 이하인데 대책 발표 이후 매수문의가 별로 없고 거래도 잘 안 되는 매물들이 있었다. 다주택자들의 보유세가 많이 오르고 강남권 시세가 주춤한 만큼 강북만 계속해서 가격이 오르긴 힘들 것이라는 예상에 따른 것이다.
