설 연휴 이후 집값은 어떻게 움직일까.

설 직전까지 부동산 시장은 아파트 매매 거래가 뜸한 가운데 양도세 한시감면 혜택 종료로 분양시장도 '개점휴업' 상태였고 작년 연말 이후 꾸준한 올랐던 전셋값도 학군ㆍ학원 수요가 잦아들면서 상승세가 주춤하는 양상이었다.

14일 업계에 따르면 전문가들은 매매시장의 경우 재건축 단지를 중심으로 소폭 상승은 가능하겠지만 `대세 상승'은 어려울 것으로 전망했다.

또 신규 분양시장은 세제혜택 종료로 민간 물량이 급감한 가운데 위례신도시ㆍ2차 보금자리 등 공공물량이 주도할 것으로 내다봤다.

전세 시장은 비교적 대규모 단지 입주가 이어지는 서울 강북권은 매물 부족에 다소 숨통이 트이겠지만 전반적인 공급 부족과 재개발 이주수요 증가, 봄 이사철 수요 등이 맞물리면서 당분간 가격 상승이 불가피할 것으로 보인다.

◇매매, 재건축 등 국지 호재 따라 소폭 상승 = 아파트 매매시장은 사업진행에 진척을 보인 서울 강남권 재건축 단지 등 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 국지적으로 소폭 상승할 가능성이 있다고 전문가들은 예상했다.

다만 이미 가격에 개발에 대한 기대감이 반영돼 있고 시장에 뚜렷한 가격 상승 요인이 없어 큰 폭의 상승은 어렵다는 것이 중론이다.

박원갑 부동산1번지 소장은 "재건축은 내달 대치동 은마아파트 안전진단 결과에 따라 시장 분위기가 급변할 가능성이 있지만 전반적으로 이미 가격이 오를 대로 올랐고 수익성 증가에도 한계가 있어 상승하더라도 `박스권 장세'에서 벗어나기 어려울 것"이라고 말했다.

재건축이 아닌 일반 아파트 매매시장도 양도세 혜택으로 분양시장에 몰려 있던 수요자들이 돌아오고 봄 이사철 수요가 늘어나면 현재의 거래 소강상태에서 벗어날 수 있을 전망이지만, 역시 시장이 크게 활성화하기는 어렵다는 전망이다.

함영진 부동산써브 실장은 "봄 이사철이라는 계절적 특성상 거래량은 조금 늘어나겠지만 총부채상환비율(DTI) 규제 등 대출 규제가 풀리지 않는 이상 한계가 있다"며 "위례신도시나 보금자리 2차분 등의 `청약 대기수요'도 기존 아파트 거래시장에 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

◇민간 분양 공백..위례ㆍ보금자리 `주목' = 분양시장은 양도세 한시감면 혜택 종료로 수도권 민간 물량은 당분간 줄어들 가능성이 크다.

대신 양도세 혜택과 무관했던 서울지역과 2차 보금자리ㆍ위례신도시 등 공공 물량이 시장을 주도할 것으로 보인다.

이영진 닥터아파트 이사는 "서울은 상반기에 뉴타운 등 규모와 입지를 갖춘 단지의 분양이 예정돼 있고 오히려 양도세 혜택으로 수도권으로 분산됐던 수요가 추가로 유입될 수도 있다"고 말했다.

반면 서울 이외 수도권은 건설사들이 당분간 시장 분위기를 파악해가면서 물량을 조정할 가능성이 커 민간분양 물량은 대폭 줄어들 것으로 예상된다.

동시에 수도권에서도 입지와 가격 등에서 투자가치가 검증된 지역에는 수요자들의 관심이 끊이지 않는 등 인기지역 쏠림 현상도 심해질 공산이 크다.

위례신도시와 2차 보금자리 주택 등 공공분양 물량도 상반기 분양시장을 이끌 주요 변수다.

연초에 지역우선공급제도가 개편되면서 서울권 보금자리주택과 위례신도시의 경우 경기도ㆍ인천 거주자들의 청약기회가 넓어진 만큼 경쟁률도 더욱 치열해질 전망이다.

◇전셋값 계속 오른다 = 전세 시장은 서울을 중심으로 수급불균형이 이어지면서 한동안 가격 강세를 이어갈 것이라는데 전문가들의 의견이 일치했다.

서울의 경우 올해 재개발ㆍ뉴타운 등 개발에 따른 멸실 가구 수는 작년의 2배 수준인 5만8천여가구로 예상되는 반면 입주 가구 수는 예년 평균의 60% 수준인 3만6천여가구로 그나마도 서울 강북권 뉴타운 등에 몰려 있는 상황이다.

학군ㆍ학원 수요는 2월 들어 진정되는 분위기지만 봄 이사철을 앞두고 신혼부부ㆍ직장인 수요가 예년보다 일찍 움직이며 가격 상승을 이끌고 있어 당분간 진정되기 어려울 전망이다.

함영진 실장은 "서울은 최근 2년간 강남과 송파 등에 대규모 입주단지가 있었지만, 올해는 거의 없고, 강북 쪽은 은평ㆍ길음 뉴타운 등 대규모 입주가 예정돼 있다 해도 멸실수요가 그만큼 늘어난 상황이어서 당분간 전셋값은 강세를 보일 것"이라고 말했다.

박원갑 소장은 "멸실 가구 수가 올해 5만9천가구 가까이 예정돼 있는데 작년에도 예정 물량의 40%만 실제로 철거된 만큼 올해도 작년과 비슷한 40~50% 선에서 이뤄질 가능성이 있고 이 경우 전세난이 작년보다는 덜할 가능성도 있다"고 말했다.

경기도는 상대적으로 입주 물량이 풍부한 편이어서 가격이 안정세를 보일 것으로 전망됐다.

이영진 이사는 "경기권은 꾸준히 입주가 이뤄지고 있어 일부 지역에서는 가격이 하락할 수도 있다"며 "하지만 서울지역 물량 부족에 따라 경기도로 이동하려는 수요가 있어 전반적으로는 보합세 내지는 소폭 상승세를 보일 가능성이 크다"고 말했다./연합뉴스