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| ▲ 송파와 강남지역 아파트단지와 주택가 | ||
[컨슈머타임스 김수정 기자] 배우자나 부모, 형제 등 특수관계인과 무심코 부동산을 거래했다가는 세금폭탄을 맞기 십상이다. 설연휴를 맞아 온 가족이 모인 자리에서 가족간 부동산 거래시 유의점을 공유하는 것도 연휴를 의미 있게 보내는 좋은 방법이 될 수 있다.
◆ 시가의 70% 이상 가격으로 매매해야
가족간 부동산을 주고 받는 방법은 양도∙증여∙상속 등 3가지다.
상속은 헷갈릴 여지가 없다. 친족관계가 있는 사람 중 한 명이 사망했을 때 재산적∙친족적 권리와 의무가 포괄적으로 무상 계승되는 게 상속이다. 재산이 상속되면 상속인에게 상속세가 부과된다. 상속세율은 과세가액의 10~50%다.
애매한 건 양도와 증여다. 현행 세법에 따르면 배우자나 직계존비속 사이의 자산 거래는 증여로 추정하는 게 원칙이다. 가족간에 세금부담을 덜기 위해 매매를 가장한 재산 이전이 이뤄질 수도 있기 때문이다.
증여에는 증여세가, 양도에는 양도소득세가 각각 대상 자산의 시가를 바탕으로 계산돼 부과된다. 증여세율은 10~50%, 양도소득세율은 6~40% 수준이다. 증여재산가액이 클 경우 증여세율보다 양도세율을 적용 받는 게 훨씬 유리할 수 있다.
가족간 부동산 거래를 양도로 인정 받으려면 해당 거래가 실제 매매거래라는 점을 입증할 수 있어야 한다. 대금이 오고 갔는지, 매수자의 자금이 어디에서 났는지 등을 구체적으로 보여주는 금융거래내역 자료, 소득증빙 서류 등을 준비해두면 좋다. 표준매매계약서는 필수다.
매매거래임을 인정 받았다고 해서 끝이 아니다. 매수가액이 시가와 30% 혹은 3억원 이상 차이 날 경우, 즉 매매가가 시가보다 지나치게 높거나 낮을 경우 국세청은 '부당행위계산부인규정'을 적용한다. 이 경우 시가와 대가 간 차액에서 부당이익분(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)을 차감한 금액에 대해 증여세가 부과된다.
예컨대 부모가 자식에게 부동산을 시가와 30% 혹은 3억원 이상 차이 나지 않는 가액에 매도하면 자식은 증여세를 내지 않아도 되는 셈이다.
단 매도자 입장에서는 양도할 때 발생하는 양도소득세 문제를 고려해야 한다.
부당행위계산부인 규정에선 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 매도할 때 그 거래가액과 시가의 차액이 시가의 5%를 넘거나 3억원 이상일 경우 양도세를 부당하게 감소시킨 것으로 본다. 이 경우 해당 자산의 시가를 기준으로 매도가액을 다시 계산한다. 이어 이를 기준으로 양도소득세를 계산해 부과한다.
정리하자면 특수관계인간 부동산 거래에서 거래가와 시가의 차액이 시가의 30%(혹은 3억원) 미만이라면 매수자는 증여세를 안 내도 되지만 매도자는 양도소득세를 재정산해야 한다. 거래가액이 시가와 5%(혹은 3억원) 이상 차이 나지 않으면 거래당사자 모두 세금문제를 피할 수 있다.
◆ 가족간 무상 임대에도 증여세 부과 가능
세금부담을 최소화하는 범위 안에서라면 싸게 팔수록 좋다고 생각할 수 있지만 그렇지 않다.
매수자의 취득가액은 매도자의 양도가액과 일치하는 게 일반적이다. 그러나 양도소득세를 재정산하는 경우 양도가액은 변하지만 취득가액은 변동하지 않는다. 시가에 맞게 조정된 양도가액과 별개로 매수자가 실제 지급한 금액이 매수자의 취득가액으로 기록된다는 얘기다. 싸게 산만큼 추후 매수자의 양도소득세 부담이 가중될 수 있다는 점을 고려해 매매가를 산정해야 한다.
가족 사이에 부동산을 무상 임대해주는 경우에도 증여세 문제가 발생할 수 있다.
임차인이 부동산 무상 임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1000만원 이상일 경우 국세청은 증여세를 과세한다. 임대료를 지불했다 해도 시가보다 30% 이상 적거나 많게 냈다면 증여세를 내야 한다. 시가 확인이 어려운 경우 부동산 가격의 2%를 시가로 추정한다.
