용산정비창부지 개발, '세 번째 도전'…과거와 다른 점은?

컨슈머타임스=김동현 기자 | 서울 용산정비창부지 일대 개발이 공식화되면서 업계의 시선이 쏠린다. 지난 2008년과 2018년 두 번의 고배를 마신 이 사업은 이번이 6년 만에 다시 이뤄지는 세번째 시도다.

서울특별시는 과거 실패했던 '통개발 방식'과 달리 '블록식'으로 구분해 개발하는 사업으로 진행하며 과거의 실패를 되풀이하지 않겠다는 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 서울시와 국토교통부, 코레일, 서울주탹도시공사(이하 SH공사) 등은 최근 용산 정비창부지 일대 개발을 공식화했다.

이들 기관들은 정비창부지를 활용해 조성하는 '용산국제업무지구'의 공간계획, 상징적 공간 조성, 스마트도시·에너지자립도시 조성, 교통 개선, 주택 공급 등과 관련해 협력한다.

개발은 용산역 서측 일대 49.5만㎡ 규모의 부지를 개발해 '국제업무시설'과 '주거시설' 등을 조성하는 사업이다. 향후 조성공사가 완료되면 최고 100층짜리 '고층 랜드마크 빌딩'도 들어설 예정이다. 

주택 공급으로는 용산국제업무지구 6000가구와 용산전자상가 등 주변 지역에 7000가구를 비롯해 총 1만3000가구가 분양된다.

부지 조성을 2028년까지 마치고 이르면 2030년 입주를 시작하는 것을 목표로 사업이 진행될 예정이다.

앞서 지난 2월 서울시는 용산정비창 부지에 100층 랜드마크 빌딩과 50만㎡ 규모 녹지를 만들겠다는 개발계획안을 발표하면서 사업에 드라이브를 걸고 있다. 이처럼 빠른 일처리가 이뤄지면서 용산정비창부지 개발이 세번의 도전만에 제대로 진행될 것이란 기대감도 나온다.

이 사업은 지난 2006년 처음 개발을 시도한 이후 이번이 세번째 도전이다.

첫 도전은 지난 2008년에 이뤄졌다. 2006년 세부 계획을 발표한 이후 2년 여 만에 첫 삽을 뜰 것으로 기대됐으나, 당시 전 세계를 강타한 '국제금융위기'로 사업이 결국 무산됐다.

이후 용산정비창 부지 개발은 점차 잊혀져 갔다. 청산과정에서도 '토지오염 정화작업'을 한 건설사들과의 대금정산 이슈 등이 발생하면서 사실상 이곳의 개발은 불가능할 것이란 전망이 나오기도 했다.

10년 이상 비어있던 용산 내 알짜 땅에 기회가 찾아온 건 2018년이었다. 당시 박원순 서울시장은 '여의도·용산 통개발'을 추진하겠다고 선언한 것이다. 이는 한강을 두고 마주보는 여의도와 용산을 개발하겠다는 내용이 골자인데, 여의도의 재건축과 정비창 내 주택건설을 통해 대규모 주택 공급을 하겠다는 의도였다.

당시 치솟는 집값을 잡기 위해 공급을 늘리겠다는 이 계획은 오히려 여의도와 용산 일대의 집값을 천정부지로 올리는 부작용만 낳았다. 결국 당시 서울시는 집값이 안정화될 때까지 사업을 무기한 보류하겠다고 말하며 사실상 '실패'를 선언했다.

서울시는 이번에는 과거 실패사례들을 반면교사 삼아 반드시 사업을 성공으로 이끌겠다는 각오다. 과거 글로벌 금융위기 당시의 어려움을 통해 통개발의 위험성을 알게된 시는 블록을 나눠 세분화한 개발 전략을 수립해 실패를 반복하지 않겠다는 계획이다.

현재 '공사비 상승'과 '건설경기 침체' 등 외부 요소들로 인해 과거 글로벌 금융위기와 같은 어려움이 찾아오는 것이 아니냐는 지적도 나왔으나, 오세훈 서울시장은 과거와는 다를 것이라고 선을 그었다.

오 시장은 "현재는 좀 어려운 시기이긴 하지만, 나중에 사업이 본격궤도에 오르고 호황이 찾아오면 사업이 더 잘 되지 않겠나"라며 "사업의 좌초 위험을 없애기 위해 20개의 블록을 각자 다른 개발업자에 의해 개발할 수 있는 구조를 갖췄다"고 말했다.

이어 "통개발의 리스크를 블록 개발을 통해 없앴으니, 어떤 방식으로 세일즈를 잘 하느냐가 중요할 것"이라며 "글로벌 기업들이 앞다퉈 입주할 수 있는 여건과 환경을 만들어 내는 것 필요하다"고 말한 바 있다.

업계에서는 이번 개발 계획이 과거와 비교해 더욱 세분화 된 점에 주목했다. 건설경기 침체가 이어지는 만큼 이 같은 리스크를 분산시킴으로써 개발 가능성을 높였다는 것이다.

건설업계 한 관계자는 "서울시가 과거 두번의 실패사례 등을 통해 블록으로 세분화해 개발하는 방식을 선택한 것은 사업의 성공가능성을 높이기 위한 좋은 전략"이라면서도 "장기적인 공사비 상승과 건설경기침체에 따른 리스크는 여전히 존재하는 만큼 세부적인 관리책도 필요하다"고 지적했다.