[엄정숙의 시선] 상가 임대차 계약갱신 거절, 기한 제한 없어

"작년 말, 상가 계약이 끝나기 전에 갱신 거절을 통지했는데도 건물주가 이를 무시하고 '계약이 자동 갱신됐다'며 임대료과 관리비를 청구했습니다. 이대로 계약 기간을 준수해야 하는지 너무 혼란스럽습니다."

최근 이러한 상가 임대차 계약의 갱신 관련 분쟁이 이어지고 있다. 그러나 거절통지에 대해 전문가들은 대법원의 최근 판결을 들어 "상가 세입자가 갱신 거절을 통지하는 데 기간 제한이 없다"고 설명한다.

실제 최근 판례를 보면 대법원은 세입자가 임대차 기간만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절을 통지한 경우, 계약이 자동으로 갱신되지 않고 임대차기간이 끝난다고 설명했다. 이는 상가건물 임대차보호법에 세입자의 갱신 거절통지 기간에 대한 제한이 없기 때문에 가능하다.

논란의 핵심은 상가 임대차 계약에서 건물주와 세입자 모두 만료일로부터 1개월 전까지 아무런 통지도 없다가 세입자가 계약 만료 직전에 갱신 거절통지를 하더라도 계약이 묵시적으로 갱신되는지 여부였다.

건물주는 묵시적으로 갱신된 상태에서 상가 세입자가 갱신 거절통지를 한 것이라며, 거절통지로부터 3개월이 지나야 계약이 해지된다고 주장했지만, 대법원은 세입자의 갱신 거절통지가 유효하기에 기간만료로 계약이 종료된다고 판결한 것이다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 건물주가 만료부터 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 임대차 계약은 자동으로 갱신된다. 그러나 이 조항에는 세입자의 갱신 거절 통지에 대한 기간 제한이 없다는 게 전문가들의 설명이다.

반면, 주택 임대차보호법 제6조 제1항 단서는 세입자가 임대차기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된다고 명시하고 있다.

이러한 대법원 판결은 상가 세입자의 권리를 보호하고 임대차 계약의 명확성을 높이는 중요한 의미가 있다. 주택 임대차보호법과 달리 상가건물 임대차보호법에는 세입자의 갱신 거절통지 기간에 대한 규정이 없다. 이번 판결로 세입자들이 더욱 명확한 법적 보호를 받을 수 있게 된 것이란 게 전문가들의 의견이다.