[Wealth 컨슈머] 소비자 민원 사례로 알아보는 은행 대출 유의사항

컨슈머타임스=이지영 기자 | 금융소비자는 주택담보대출를 받을 때 금리가 기준금리에 연동되므로 대출신청 시 조회한 금리와 대출실행일 적용금리가 다를 수 있다는 점을 유의해야 한다.

8일 금융감독원은 이러한 내용 등으로 최근 접수 및 처리된 실제 민원 사례를 분석해 은행 대출 이용시 소비자가 유의해야 하는 사항에 대해 밝혔다.

서민과 무주택자의 주거 금융상품인 전세대출 및 주택담보대출 이용 시 대출조건, 만기연장, 원금상환 등과 관련한 유의사항, 해외 장기 체류시 신용대출 만기도래와 관련해 유의해야 할 점 등이다.

◇ 전세대출 시 신탁등기 있다면 대출요건 반드시 확인

먼저, 임차인 A씨는 은행으로부터 임대차계약에 대한 수탁자(신탁회사) 및 우선 수익자(금융회사)의 사전 동의서가 누락됐다는 사실이 확인돼 전세대출 기한 연장이 곤란하다는 은행 직원의 답변을 들었다. A씨는 은행에서 전세대출의 기한연장을 신청하던 중 이 사실을 알게 됐다며 민원을 제기했다.

금융소비자는 신탁 등기된 주택을 대상으로 전세대출을 받는 경우 신탁원부상 수탁자와 우선 수익자의 사전 동의가 필요하다는 점을 유의해야 한다. 임차인은 임대차계약에 대한 수탁자 및 우선 수익자의 동의서를 첨부해야 하며, 은행도 임차인에게 이를 안내해야 한다.

때문에, 주택의 원소유자(위탁자)가 주택을 신탁회사에 신탁하는 경우 주택의 소유권이 신탁회사로 이전되므로 해당 주택을 임차하고자 하는 경우 임대차계약에 대한 신탁회사 및 우선 수익자(금융회사)의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방할 수 있다.

신탁회사 등의 동의 없이 위탁자와 전세계약을 해 임차인이 대항력을 갖추지 못하게 되면 공매 절차 진행시 전세보증금을 찾지 못할 수 있어서다.

신탁등기된 주택을 임차하는 경우 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 전세금안심대출(주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금 반환 보증부 전세대출)을 받을 수 있다. 다만, 대출실행 시점에 신탁등기 말소가 이루어지지 않은 경우 기한이익이 상실돼 보증사고로 간주될 수 있으므로 유의해야 한다.

◇ 주담대 금리는 대출 실행일 기준금리 반영

B씨의 경우에는 매스컴에서 주택담보대출 상품을 알아보던 중 대출이자가 가장 낮고 신속하게 대출이 실행된다는 정보를 보고 인터넷 전문은행에 주택담보대출을 신청했다.

대출신청 당시 조회한 금리는 3%대였으나, 은행이 민원인에게 통보한 심사결과상 대출금리는 이보다 높은 수준(4%대)이었고, 실제 대출 실행일에는 이보다 더 높은 금리가 제시됐다. B씨는 잔금 지급일이 임박해 타행 대출을 알아보기 어려워 부득이 대출을 받았다면서 민원을 제기했다.

주택담보대출 금리는 대출 실행일의 기준금리가 반영되므로 기준금리의 변동에 따라 조회 시점의 예상 금리와 달라질 수 있다. 은행은 대출금리 예상 조회화면 및 심사결과 화면에서 금리변동 가능성을 안내하고 있다.

주택담보대출 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 차감하는 방식으로 결정되는데 주택담보대출 취급 금리는 대출 실행일 시점의 기준금리가 적용된다.

따라서, 소비자는 대출 신청시 예상 조회화면 및 심사결과 화면에서 제시된 금리와 실제 적용금리는 기준금리(금융채 연동)의 움직임에 따라 다를 수 있다는 점을 유의해야 한다.

또한, 대출 신청이 특정 기간에 집중되는 경우 업무처리 지연 등으로 대출 실행일까지 예상보다 오랜 시일이 걸릴 수 있으므로 충분한 시간적 여유를 갖고 준비할 필요가 있다는 것이 금감원의 설명이다.

◇ 대출금액 증액 시 중도상환 수수료 부과 가능

C씨는 '20.7월 주택담보대출을 받고 '23.7월 대출금을 증액한 후 '24.1월 대출금을 상환했는데 상환 시점에 대출기간이 3년이 경과됐음에도 은행이 중도상환 수수료를 부과한 것은 부당하므로 환급해 줄 것을 요구했다.

그러나 대출 기간 중 대출금액을 증액하는 경우 기존 계약과 '사실상 동일한 계약'으로 보기 어려워 중도상환 수수료가 부과될 수 있다.

금리‧만기조건 변경 등과 같이 주요 내용의 변경이 없는 재약정이라면 '사실상 동일한 계약'으로 볼 수 있으나, 이러한 사례의 경우 대출금액이 기존 대출계약보다 5000만원이 증액돼 계약의 주요 내용이 변경된 것이므로 신규 계약에 해당한다. 대출금액 증액 시점부터 3년 경과시에는 중도상환수수료 면제가 가능하다.

기존 대출계약을 해지하면서 기존 대출계약과 '사실상 동일한 신규 계약'을 체결하고 기존 대출계약과 신규 대출계약의 유지기간을 합해 3년이 경과하는 경우에도 중도상환수수료가 면제된다.

'사실상 동일한 계약'인지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 계약의 주요 내용이 동일한지 여부에 따라 달리 해석해야 하는데, 기존 계약보다 신규 계약의 대출금액이 큰 경우 계약의 주요 내용이 변경된 것에 해당해 '사실상 동일한 계약'으로 보기 어렵다는 것이 금감원의 설명이다.

다만, 기존 대출금액의 증액 이외에 대출을 기한 연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정‧대환 등은 신규 대출로 보지 않는다.

◇ 해외 체류 중 대출만기 도래 시 연장 여부 미리 확인

D씨는 해외체류 중 대출만기가 도래했으나 이에 대한 안내를 받지 못했고 만기연장 처리를 하지 않아 대출금에 연체가 발생했다.

해외 출국시 휴대폰을 일시 정지시켜 놓은 상태에서 사용하지 않은 이메일 주소가 고객정보에 등록돼 만기 안내를 받지 못했으며 만기 경과 후 아파트 압류소송 통보를 받은 후에야 인지했다는 것이다.

대출 만기가 도래해 자동 해지됐으나, 차주는 연체발생 사실을 모른 채 해지시점 이후로도 매월 이자를 이체했고 압류소송 통지를 받자 즉시 대출금을 상환했다. D씨는 은행으로부터 연락을 제대로 받지 못해 연체가 발생했고 이로 인해 신용도가 하락한 것이므로 이를 해소해 달라는 민원을 제기했다.

은행은 만기연장 안내를 위해 만기일 전부터 민원인이 은행에 등록한 휴대전화번호, 이메일, 직장 전화번호로 수차례 연락했으나 연결이 되지 않았고 기한연장 미처리 및 연체가 발생했다는 입장이다.

'은행여신거래기본약관'에 따르면 채무자는 이미 신고한 주소·전화번호·이메일 주소 등에 변경이 생긴 때에는 지체 없이 그 변경 내용을 은행에 신고해야 한다.

또한, 은행이 채무자가 사전에 등록한 이메일 주소로 통지하는 경우 전송이 성공한 때에 도달한 것으로 추정하므로 반드시 사용 중인 이메일 주소를 등록해야 한다.

특히, 금융소비자는 해외파견 근무 등으로 장기 해외체류 중 대출 만기일이 도래하는 경우, 만기연장 여부 등을 은행에 사전 확인해야 연체발생이나 신용도 하락 등의 불이익을 방지할 수 있으므로 유의해야 한다.