2024년 1월부터 바뀌는 부동산 제도는
컨슈머타임스=김유영 기자 | 2023년 부동산 시장은 내·외부적 요인의 변화 속에서 다이내믹한 흐름을 보였다.
'1.3부동산대책', '일반형 특례보금자리론'의 공급 중단, '50년 만기 주택담보대출 DSR 산정 방식 변경' 등의 대출 규제 방안과 '9.26 주택공급 활성화 방안' 등이 발표됐다.
12월, 연말이 된 시점에서 내년 부동산 시장에 대한 전망이 나오고 있다. 이를 구체적으로 가늠하기 위해서는 우선 내년부터 달라지는 부동산 정책을 살펴봐야 한다.
부동산 R114에 따르면 2024년 1월 달라지는 주요 부동산 제도는 △신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입 △혼인 증여재산 공제 도입 △주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 △장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 △이월과세 필요경비 합리화 △세법상 주택 개념 정비 △전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화 △역세권 '뉴:홈' 공급 활성화 등이다.
◆ 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5.06억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려주며, 전세자금대출의 경우 자산 3.61억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%P의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 덜어줌으로써 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 계획이다.
◆ 혼인 증여재산 공제 도입
신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 된다. 2024년 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.
◆ 주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대
주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 그러나 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.
◆ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대
주택담보대출(이하 주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다.
◆ 이월과세 필요경비 합리화
앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
◆ 세법상 주택 개념 정비
주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 '주택'의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 '허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물'로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 '세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물'로 '주택'의 개념을 구체화한다.
◆ 전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화
전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며, 적용 대상은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙' 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다.
◆ 역세권 '뉴:홈' 공급 활성화
역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 '뉴:홈'으로 활용할 수 있도록 개정된 '도시 및 주거환경정비법'이 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다.
내년부터 사라지는 제도도 있다. '특례보금자리론 공급 중단', '전세 보증금 반환 대출', '상생임대인 지원제도'와 '생활형 숙박시설 유예기간 연장'이 그것이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 2023년 9월 '일반형 특례보금자리론'의 공급을 중단했다. 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 '우대형 특례보금자리론'은 2024년 1월까지 공급한다.