유인합치성(incentive compatibility; IC)이라는 개념이 있다. 사회적 행위가 그 당사자에게 다른 대안보다 이익이 되어야 한다는 의미다. "법 지키는 것이 손해"라면 현행법이 관련자에게 손해되는 행위를 요구하고 있다" 는 것이며 따라서 "법이 권하는 행위가 유인합치적이지 않다".
유인합치성을 결여한 제도는 사람을 타락시키고 사회 효율성을 떨어지게 한다. 풍선효과로 비정상관행이 횡행하게 만든다. "좋은 게임의 룰은 좋은 균형을 낳지만 잘못된 게임의 룰은 비효율성과 비윤리성이라는 나쁜 균형을 낳는다".는 게임이론과 상통한다.
저 출산 원인으로 높은 주택가격과 주거비가 꼽힌다. 장기적 발전과 번영을 위해서는 주택가격과 주거비의 적정수준 유지가 중요하다. 가격은 수요와 공급의 상호작용이므로 높은 집값은 공급과 수요측면에서 볼 수 있지만 구매자의 유인구조 측면이 점점 중요해지고 있다.
실 거주 주택비율이 높은 사회와 소수가 주택을 소유해 임대하는(낮은 자가율) 사회를 비교할 때 소수 임대사회가 바람직하지 못 하다는 사회적 합의가 이뤄지면(가치관에 따라 이견이 있을 수 있으며 선호변화나 이사 등으로 최적 자가율은 100%가 안 되고 더 낮은 60-70% 일수도 있다.) 정부가 개입하지 않는 시장적 방식이 바람직할 것이다.
다주택 소유자가 불리하고 무주택자의 구매 소유가 유리하면 된다. 세제, 금융, 청약제도 등의 정책조합으로 가능하다. 구체적 실현에는 미세조정이 필요하지만 수단의 원칙을 제시하는 방법이 소비자들을 만족시키는 대안이 될 수 있다.
주택청약 당첨이 복권 같은 현실은 당첨자에게 주어지는 과다한 불로소득 때문이다. 최초 공급되는 주택청약시장이 초과수요상태임에도 공급가격이 자유로운 시장가격 이하여서 이러한 문제가 발생한다. 현재는 주택청약당첨이 큰 경제적 혜택이다.
대안은 복권당첨과 같은 혜택을 우리 국민에게 공정하게 배분하는 것이다. 일정 나이가 되면 (예를 들어 30세) 생애 1회 최우선인 0순위 청약자격을 부여한다. (신규주택 시장이 국민주택과 민영주택으로 분리된 시장이라면 모든 국민에게 20세에 국민주택 0순위청약자격, 35+세에 일반주택 0순위 청약권자격 2회 부여를 고려할 수도 있다.) 한번 당첨되면 0순위 권한을 부여하지 않는다.
주택경기 활성화가 필요할 때 청약수요 때문에 재당첨 제한을 한시적으로 폐지하는 경우가 있었으나 이는 불필요하다. 0순위로 주택을 분양받은 수요자라도 추후 0순위가 아닌 자격으로 청약할 수는 있기 때문이다. (현재와 유사한 가산점 제도는 보완적으로 유지하여도 된다. 그러나 모든 무주택자에게 동일한 우선권이 부여되는 방식은 문제가 있다. 청약‧당첨된 후 타인에게 매도하여 다시 무주택자가 된 사람은 한 번도 청약‧당첨되지 않는 무주택자에 비하여 더 낮은 우선순위가 부여되어야 한다. 이 경우에 직전 청약‧당첨 기간이나 무주택 기간을 가산점에 고려하는 것은 필요할 것이다.)
또 다른 대안은 주택 용도에 따른 차별적 과세다. 자가주택에는 낮은 보유세, 투자용 주택에는 높은 보유세를 부과하는 방법이다. 즉 임대사업자에게 주택 구매 시 세제 등에서 특혜를 주지 않는 것이다. 다주택 구매‧소유를 불리하게 실수요자가 쉽게 주택을 구매‧소유할 수 있도록 한다. '다주택자의 거주용 주택을 제외한 나머지를 임대로 공급하면 미분양을 방지 할 수 있고 불균형 해소까지 더해진다.
세 번째는 소득으로 이자감당이 어려운 무주택자에게 국가 신용보증대출로 주택을 구입할 수 있도록 하는 방법이다. 다주택자가 주택을 매입‧소유하고 실수요자가 이를 임대하는 방식보다는 실수요자가 주택을 직접 매입하여 이자를 내는 방식이 더 거래비용이 낮은 효율적 방안이다..(최하층에는 복지측면에서 공공임대주택을 제공하는 조치가 필요하다.)
마지막으로 이해상충방지책이 필요하다. 주택가격 정책결정권자에게는 사익추구와 공익추구의 의미를 엄격하게 적용해야 한다. 정책결정권자가 다주택자면 집값 하락 정책은 피할 것이다. 입안하지 않을 것이다. 즉 정책결정자의 유인구조가 정책이 달성하려는 목표와 상충되지 않아야 한다.
집값 과다상승 방지가 정책결정자에게 유인합치적이려면 본인은 당연히 다주택자가 아니어야 한다. 앞으로 주식백지 신탁제 같은 부동산 백지 신탁제를 도입해볼만 하다.
