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[컨슈머타임스 김수정 기자] 수십억원대의 '꼬마빌딩' 매매가 2년 만에 2배 이상 급증하며 유행처럼 번지고 있다. 부동산시장이 하락세로 접어들었다지만 투자자들은 여전히 저금리의 달콤함을 즐기고 있다. 대형빌딩에 투자하던 기관투자가들도 수익률을 좇아 꼬마빌딩 쇼핑에 나섰다.
꼬마빌딩 매매를 염두에 둔 투자자라면 매물 찾기부터 매입 방법까지 꼼꼼히 체크하는 자세가 요구된다.
◆ 입지∙가격 분석해야…매입가는 공시지가 2배 이하로
빌딩투자를 하는 목적은 '임대료수익+투자수익'이다.
임대수익은 말 그대로 임대료 수익이고 투자수익은 되팔 때 얻는 시세차익이다. 예컨대 연 7% 수익을 추구한다면 연간 임대수익률 4%가 보장되는 동시에 땅값이 연 3%씩 올라 줘야 한다. 임대수익률과 투자수익률 2마리 토끼를 모두 잡을 수 있으면 최상이지만 쉬운 일이 아니다.
그래서 꼼꼼한 입지분석과 가격분석이 필요하다.
투자자는 꼬마빌딩 매입에 앞서 미리 인터넷으로 매물을 검색해 상권과 땅값, 임대수익률, 투자수익률 등을 숙지하는 게 좋다. 다음 단계는 직접 눈으로 확인해야 한다. 발품을 많이 팔수록 당연히 좋은 매물을 발견할 가능성이 커진다. 전문가들은 100건 이상 보라고 조언한다.
특히 주거용이 아닌 오피스나 상가 꼬마빌딩의 경우 인근 상권이 하루가 다르게 변한다는 점에 유의해야 한다. 아침과 저녁, 주중과 주말 유동인구가 각각 다르기 때문에 시간을 갖고 지켜볼 필요가 있다는 얘기다.
빌딩 매입가격은 수도권이라면 공시지가의 2배, 비수도권은 공시지가의 1.5배 수준이 무난하다. 강남이나 이태원 등 유명 지역을 중심으로 공시지가의 5배까지 호가하는 꼬마빌딩이 속속 등장하고 있는데 이는 '버블'일 가능성이 있다.
임대수익률이 높으면 좋지만 주변에 비해 너무 높다면 세입자와 건물주가 합심해 조작한 것일 수 있으니 주의해야 한다.
재활용을 염두에 두고 꼬마빌딩에 투자하는 사례도 많다. 특히 강남권 등 주요 지역의 낡은 꼬마빌딩을 매입해 허물고 그 자리에 건물을 새로 지으면 용적률을 상향할 수 있어 빌딩 가치가 급등할 여지가 크다. 이런 건물은 매매가가 높아 적정 수준을 찾는 안목이 필요하다.
◆ 30% 이상 대출은 '무리'
경제성장률이 둔화하고 있는 가운데 미국 금리에 이어 국내 기준금리도 곧 오르기 시작할 것으로 관측된다. 한동안 이어진 인기에 꼬마빌딩 몸값이 오를 대로 올랐다는 분석도 나온다. 공급 과잉과 임대료 급등 등 영향으로 주요상권 빌딩 공실률이 높아지고 있는 점도 요주의 항목이다.
전문가들은 대출금을 건물매입가의 20~30% 정도로 잡는 게 적절하다고 조언한다.
건물 매입 금액의 절반 이상을 대출금으로 충당하는 공격적인 투자를 쉽게 볼 수 있다. 정부도 최근 3~4년 새 부동산시장 활황을 틈타 무리하게 대출을 받아 건물을 매입한 사례가 상당한 것으로 파악하고 있다. 그러나 무리하게 빚내서 산 부동산은 나중에 '이자폭탄' 족쇄가 될 수 있다.
