오늘부터 청약제도 변경, 분양시장 영향은
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오늘부터 청약제도 변경, 분양시장 영향은
  • 박준응 기자 pje@cstimes.com
  • 기사출고 2018년 12월 11일 07시 58분
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무주택자 혜택 강화에 초점…분양시장 혼란 가중 문제는 숙제

▲ 지난 6일 계약을 마무리한 '병점역 아이파크 캐슬' 모델하우스 모습.
▲ 지난 6일 계약을 마무리한 '병점역 아이파크 캐슬' 모델하우스 모습.

[컨슈머타임스 박준응 기자] 9·13 주택시장 안정대책의 후속조치로 11일부터 변경된 주택 청약제도가 적용된다. 

정부가 무주택자와 실수요층에게 유리하게 청약제도를 손질하면서 향후 청약시장이 이들을 중심으로 재편될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 하지만 일각선 무주택자를 제외한 계층에서 청약 기회가 제한된 점을 들어 시장 자체가 경색될 것이라는 우려의 목소리도 나온다.

◆ 9·13 대책 후속조치…뭐가 달라지나 

국토교통부는 이날부터 △무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 '주택공급에 관한 규칙' 개정안 △수도권 분양가상한제 주택의 전매제한을 강화하는 '주택법 시행령' 개정안 △공공분양주택의 거주의무기간을 강화하는 '공공주택 특별법 시행령' 개정안이 시행된다고 밝혔다.

이에 따라 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제 대상 주택의 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급된다. 잔여 주택은 무주택자와 기존주택 처분조건을 승낙한 1주택 실수요자에게 우선 공급된다. 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위(유주택자)에게 공급된다. 

기존주택 처분 조건을 승낙해 주택을 우선 공급받은 1주택자는 처분 계약사실을 신고해야 입주가 가능하며 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 한다. 

또한 개정안 시행 이후 분양권, 입주권 등의 소유자는 무주택자에서 제외된다. 

이와 함께 형편이 어려워 친인척집에서 동거인 자격으로 거주하는 사람은 그간 청약자격이 제한됐으나 이번 개정을 통해 세대원으로 자격이 부여돼 주택마련 기회가 제공된다. 

또한 '금수저' 자녀가 부모집에 거주하면서 부양가족 점수를 받는 불합리 개선을 위해 60세 미만 주택소유 직계존속은 가점 부여 기준에서 빠지고 미성년자도 주택공급 대상에서 제외된다.

투기과열지구와 청약과열지역에서 계약취소 아파트가 20세대 이상 발생하면 선착순 또는 추첨식 공급에서 해당지역 무주택자가 청약시스템을 통해 사전 공급 신청을 접수할 수 있게 했다. 

분양가 상한제 주택의 전매제한도 강화된다. 

수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 개발제한구역 해제비율, 주택면적에 관계없이 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 공공택지에서 건설·공급되는 주택은 최대 8년까지 강화된다. 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화된다. 공공분양주택의 거주의무기간 또한 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 최대 5년까지 강화된다. 

◆ 향후 전망은 엇갈려…'실수요자 기회확대' vs '시장 혼란가중 우려'

제도 개편으로 무주택자가 청약을 통해 '내 집'을 마련할 수 있는 가능성은 확실히 높아졌다. 

일단 청약기회가 확대됐다. 가점제로 1회, 추첨제 물량 우선공급으로 1회, 잔여물량 1회 등 총 3회에 걸쳐 당첨기회를 얻을 수 있다. 

경쟁자도 줄었다. 수도권 분양권 전매제한이 강화돼 투기세력이 시세차익을 노리기가 더 어려워졌다. 유주택자의 경우에도 할당된 물량이 줄어든 만큼 더 세심한 전략 수립이 필요해졌다. 여기에 분양권과 입주권을 소유하거나 입주 전 처분하더라도 타 아파트를 분양 받을 때는 1주택자로 간주돼 무주택자라 하더라도 청약단지를 더 조심스럽게 선정해야 하는 상황이 됐다. 

이에 따라 실수요 무주택자들이 실제 청약을 신청할 때의 경쟁률 자체는 지금보다는 낮아질 것으로 예상된다. 그만큼 당첨확률도 늘어난다는 의미다.

선주희 부동산114 선임연구원은 "추첨제 물량의 일부가 무주택자에게 우선 공급되며 분양권, 입주권 소유자는 1주택자로 간주돼 청약 시 제한을 받는다"며 "무주택자들은 유리해진 청약제도를 발판 삼아 겨울 분양시장을 적극 공략할 필요가 있겠다"고 말했다. 

반면 당분간 혼란이 이어져 시장 자체가 경색되거나 왜곡될 수 있다는 우려도 나온다. 

일단 잦은 제도 개편으로 시장의 혼란이 가중되고 있다. 지난해 5월 문재인 정부가 들어선 이후 약 1년 반 동안 청약제도 개편만 벌써 10번째다. 

청약 1순위 자격을 얻기 위해서는 청약통장 가입 후 2년을 기다려야 하고 가점과 자격을 고려해 계획을 세워야 한다. 하지만 1년에도 몇 번씩 기준이 바뀌는 현 상황에서는 쉽지 않은 일이다. 상황이 이러하다보니 매 청약마다 상당수의 부적격자가 꾸준히 발생하고 있다. 

국토교통부에 따르면 지난해 적발된 청약 부적격자 수는 총 2만1804명으로 1순위 당첨자 23만1404명의 9.4%에 달한다. 10명 중 1명이 부적격 통지를 받고 있는 셈이다. 

특히 유주택자의 경우 청약 기회가 줄어든 만큼 전략수정이 불가피해졌다. 인기지역에서는 잔여물량을 제외하고는 기회를 노리기가 쉽지 않을 전망이다. 지금으로서는 당장 청약기회를 노리기보다 청약통장 가입기간을 늘리면서 가점을 확보하는 정도의 장기적인 전략만이 유효한 상황이다. 

하지만 이조차도 확실한 대안이 되긴 어렵다. 바뀐 제도를 다시 꼼꼼히 숙지해 새로운 전략을 세우더라도 지금 추세대로라면 가까운 시일 안에 또 제도가 바뀔 가능성이 있기 때문이다. 이는 무주택자도 마찬가지다.

이에 시장이 경색되거나 1주택 실수요자들이 역차별을 받는 등 시장 흐름이 또 다시 정부 의도와 다르게 흘러갈 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "제도가 계속 바뀌는 건 잘 되기 위해 바꾸는 것이지만 변화한 제도를 잘 알려줄 수 있는 방안도 함께 고민해야 한다"며 "특히 부적격자 문제는 정부가 해결방안 마련을 위해 고민해야 할 문제"라고 말했다. 


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