[컨슈머타임스 김수정 기자] 대출규제 강화를 앞두고 연말까지 건설사들의 '밀어내기'가 본격화할 것으로 예상되는 가운데 연내 청약여부를 저울질하는 수요자들의 고민이 깊어지고 있다.
전문가들은 대출계획을 최대한 보수적으로 잡고 지역별로 차별화된 접근법이 필요하다고 조언한다.
◆ 가계부채 대책 이후 수도권 청약시장 열기↑…막차수요 입증
31일 업계에 따르면 현대건설∙대림산업이 서울 강동구에 짓는 '고덕 아르테온'(고덕주공3단지 재건축) 견본주택에는 개관 첫날인 지난 27일부터 주말 사흘간 4만2000여명이 다녀갔다.
현대산업개발이 분양하는 중랑구 '사가정 센트럴 아이파크'(면목3구역 재개발) 견본주택에는 3만2000여명의 발길이 이어졌다. 대림산업∙롯데건설이 서울 은평구에 짓는 '녹번역 e편한세상 캐슬'(응암2구역 재개발) 견본주택에는 같은 기간 2만여명이 방문했다.
10.24 가계부채 대책 발표 이후 처음 열린 분양시장에서 이전보다 한층 뜨거워진 청약 열기가 확인된 셈이다.
정부는 지난 24일 신(新) 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사(DSR) 도입을 골자로 한 가계부채 종합대책을 발표했다.
대책에 따라 주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주의 DTI 산정 시 기존 주택담보대출 원리금 전액을 반영하는 신DTI가 내년 1월 시행된다. 내년 하반기부터는 차주의 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금상환액을 연소득으로 나눠 산출하는 DSR이 전금융권 여신관리에 활용된다.
신DTI와 DSR이 도입되면 개인의 대출한도는 대폭 축소될 것으로 예상된다.
대출이 막히면 기존 주택시장을 시작으로 분양시장도 금새 냉각될 전망이다.
때문에 건설사들은 연초 계획한 분양물량을 최대한 밀어내기로 방침을 굳힌 모습이다.
부동산인포에 따르면 이달 말부터 연말까지 서울에서만 총 9095가구가 일반에 분양된다. 이는 전년 동기(4300가구)의 2.1배에 해당하며 3년 만에 가장 많은 수준이다. 특히 재건축∙재개발 물량이 전체 분양가구의 87.9%(7997가구)를 차지한다.
수요자들 역시 연내 막차를 탈지, 내년이나 수년 뒤로 주택 매입을 미룰지를 두고 고민이 깊어졌다.
지난 주말 오픈한 견본주택들이 인산인해를 이룬 점에서 확인됐듯 우선은 대출 한도가 줄기 전에 내 집 마련 계획을 앞당겨 실현하려는 움직임이 활발하다.
건설업계 관계자는 "실수요자 입장에선 올해 남은 기간이 진정한 의미에서 막차"라며 "대출 없이 주택 매입이 불가능한 수요자들은 올해 안에 어떻게든 청약하려고 할 것"이라고 말했다.
◆ "대출한도 보수적으로…지방은 서두르지 말아야"
전문가들은 대출 한도를 최대한 보수적으로 계획하고 지역에 따라 다르게 접근해야 한다고 조언한다.
연이은 부동산∙대출 관련 규제 강화와 별도로 국내에선 연내 기준금리 인상이 시작된다는 전망이 확실시 되고 있다. 이에 따라 주택담보대출 금리도 오름세로 돌아섰다. 금리 인상이 2차례 이상 단행되면 그 파급효과가 부동산시장에서도 본격적으로 나타날 전망이다.
정부가 다주택자를 타깃으로 부동산 보유세 인상 카드를 꺼낼 여지를 배제할 수 없다. 당장 다음달에는 다주택자의 임대사업자 등록 유인책 등을 담은 주거복지 로드맵이 나오는데 이를 계기로 매물이 쏟아질 가능성이 크다.
이에 따라 특히 지방 주택시장이 급격히 냉각될 것이란 의견이 지배적이다. 수도권과 지방을 불문하고 대출 의존도가 높다면 대출한도가 축소돼 자금조달에 문제가 생기거나 이자비용 부담에 지나치게 커질 수 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 대출규제가 강화돼도 내년 상반기까지는 자산가 중심으로 주택시장 호황이 이어질 것으로 보여 대출한도를 최대한 보수적으로 잡고 청약하면 괜찮을 것"이라며 "반면 지방의 경우 금리 인상과 보유세 인상 이슈가 현실화한 이후 시장 추이를 더 지켜본 뒤 판단하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
