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건설사들, 리모델링 ‘기웃’...이유는?

재건축 규제 강화 등 반사익…관련 기술 부족 극복해야

김수정 기자 crystal@cstimes.com 2017년 10월 12일 목요일
▲ 리모델링을 추진 중인 분당 한솔마을 5단지
▲ 리모델링을 추진 중인 분당 한솔마을 5단지

[컨슈머타임스 김수정 기자] 재건축 사업 여건이 내리막을 걷자 건설업계의 새 먹거리로 리모델링이 새삼 조명되고 있다.

리모델링은 까다로운 기술을 요하면서 수익성이 낮아 줄곧 건설사들로부터 외면 받았지만 최근 재건축 규제 강화 등에 따른 반사익을 보는 모습이다. 다만 관련 기술력 제고 등은 풀어야 할 과제로 남아 있다.

◆ 재건축 규제에 리모델링 부각…사업기간 짧고 분담금 줄어

11일 업계에 따르면 분당 등 1기 신도시와 서울 일부 지역을 중심으로 리모델링을 추진하는 아파트가 속속 등장하고 있다. 특히 1기 신도시에 지어진 아파트들의 경우 이미 용적률이 높아 재건축이 사실상 불가하기에 리모델링으로 돌아서는 추세다. 경기 성남시 분당구가 대표적이다.

분당 정자동 한솔마을 5단지(1994년 준공)와 구미동 무지개마을 4단지(1995년)가 1기 신도시 최초로 리모델링 안전성 검토를 통과했다. 안전성 검토는 기본 설계안을 바탕으로 수직증축을 해도 안전한지 검토하는 작업이다. 정자동 느티마을 3단지와 4단지도 이달 중 안전성 심의 절차를 완료할 전망이다. 분당 매화 1차(1995년 준공)는 건축심의를 준비중이다.

서울에서도 성동구 옥수동 옥수극동(1986년 준공)을 비롯해 강남구 개포동 대청(1992년), 서초구 잠원동 한신로얄(1992년), 송파구 가락동 현대6차(1991년), 용산구 이촌동 점보(1974년), 강서구 광장동 워커힐(1978년) 등이 리모델링 절차를 진행하고 있다.

리모델링은 재건축과 마찬가지로 주거환경 개선을 추구하지만 재건축보다 절차가 간단하고 사업 기간이 짧다는 장점이 있다.

재건축은 준공일로부터 30년이 넘었으면서 안전진단 결과 D등급이 나온 노후 아파트에 한해 가능하다. 기존 단지를 허물고 완전히 새로운 아파트를 지을 수 있어 설계가 자유롭고 수익성이 보장된다는 장점이 있다. 다만 조합 설립부터 각종 인허가와 착공에 이르기까지 수십 년이 걸리는 경우가 다반사다.

리모델링은 준공 15년 이상부터 가능해 재건축보다 가능연한이 2배 짧다. 건축물이 위험 수준으로 낡지 않아도 된다. 용적률이 300%로 제한돼 가구당 면적 확대가 제한적인 재건축과 달리 리모델링은 가구당 전용면적을 최대 30% 가량 늘릴 수 있다.

그런데다 지난 2014년 4월부터 수직증축이 허용됨에 따라 기존 가구 수의 최대 15%까지 추가로 지어 일반에 분양할 수 있게 됐다. 14층 이하 아파트는 최대 2개 층, 15층 이상 아파트는 최대 3개 층까지 증축 가능하다. 수직증축으로 조합원 분담금이 기존 방식 대비 약 20~30% 절감될 것으로 추산된다.

최근 리모델링의 장점이 부각된 가장 큰 계기는 8.2 대책의 주요 규제가 재건축을 향해 있기 때문이다. 정부는 서울과 수도권 일부 지역 부동산 시장 과열의 중심에 재건축이 있다고 보고 이를 잠재우기 위해 투기과열지구 내 조합원 지위양도와 분양 주택 수 등을 제한하는 강수를 뒀다.

내년 부활하는 재건축 초과이익환수제도 재건축과 리모델링을 저울질하던 입주민의 결정에 큰 영향을 미치는 요소다.

◆ 관심없던 건설사들, 하나 둘 ‘눈길’…기술력 제고 과제

1기 신도시를 필두로 국내 아파트 리모델링 시장은 점차 확대될 전망이다.

현재 국내에서 아파트 리모델링 사업을 하는 건설사는 누적 1만가구를 수주한 쌍용건설이 사실상 유일하다.

포스코건설은 최근 가세해 수주 속도를 높이고 있다. 과거 리모델링 사업을 했었지만 한동안 리모델링에 손을 대지 않던 대림산업과 현대산업개발 등도 다시 시장 문을 두드릴 준비를 하고 있다. GS건설과 두산건설 등도 리모델링을 신규 사업으로 검토중인 것으로 알려졌다.

다만 건설사들이 당장 리모델링 사업에 뛰어들긴 쉽지 않을 전망이다.

일단 일반분양분이 적어 수익성이 낮은 반면 고도의 기술력을 요하기 때문이다.

모두 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 리모델링은 골조를 남겨둔 상태로 시공하는 것이기 때문에 정교한 작업이 필요하다. 특히 주차장이 전면 지하로 배치되는 최근의 아파트 추세에 맞추려면 지하 증축이 필수인데 이는 자칫 붕괴로 이어질 수 있는 위험한 시공이다. 대다수 건설사는 충분한 리모델링 노하우를 보유하지 못한 게 현실이다.

업계 한 관계자는 “수직증축 리모델링의 수익성이 어느 정도일지는 성공사례가 없어 미지수지만 일부 기존 리모델링 단지의 경우 이미 재건축단지보다 가격상승률이 높다”며 “재건축 물량이 빠르게 소진되고 있는 데다 최근 지어진 아파트일수록 재건축이 어려운 만큼 리모델링 수요는 점점 늘 수밖에 없다”고 말했다.


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