[컨슈머타임스 김수정 기자] 오피스텔이 작년 '11.3 대책'에 이어 이번 '6.19 대책'에서도 빠지면서 규제 무풍지대에서 호황을 누리고 있다. 허위분양과 투기 등 불법 온상으로 전락할 조짐이 관측되고 있지만 섣부른 규제는 해결책이 아니라는 지적이다.
◆ 정부 대책 따라 '오르락 내리락'
28일 업계에 따르면 '광교컨벤션 꿈에그린' '힐스테이트 미사역' '한강메트로자이' 등 최근 분양된 주요 지역 오피스텔은 하나같이 구름 인파를 모으며 수십대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
11.3대책으로 서울 등 수요권 주요 지역 아파트 청약요건이 강화된 데다 6.19 대책으로 이들 아파트 전매까지 제한되자 대안으로 오피스텔이 인기를 끌고 있는 상황이다.
오피스텔은 1983년 처음 등장했다. 건축법상 근린생활시설로 분류되며 주로 상업지역에 공급돼 업무를 하면서 일부 숙식이 가능한 공간이다. 초기 오피스텔은 개수대와 화장실이 딸린 사무실 정도였다. 발코니∙욕조 설치와 바닥난방이 법적으로 금지됐다.
정부는 침체된 부동산 경기를 살리기 위해 1995년 오피스텔 바닥 난방을 허용했다. 1998년에는 주거면적을 최대 50%까지 확보할 수 있게 했다. 이후 대형 건설사 중심으로 'SK허브' '쌍용플래티넘' 등 브랜드 오피스텔이 확산했고 빌트인 가전을 장착한 '풀옵션' 오피스텔이 등장했다.
오피스텔이 주거용으로 인식되자 아파트 대안으로 뜨기 시작했다. 건설사들은 앞다퉈 오피스텔을 공급했다. 시장에선 오피스텔 청약과열이 나타났고 인천 송도 등 인기 지역에서는 청약경쟁률이 수천대 1까지 치솟았다. 2004년 오피스텔 공급량은 9만8209실로 정점을 찍었다.
투기과열을 우려한 정부는 오피스텔 공급 제한에 들어갔다. 2004년 오피스텔의 바닥 난방을 금지하는 동시에 실 별 화장실 면적과 개수를 3㎡∙1개로 제한했다. 업무시설 비율을 기존 50%에서 70% 이상으로 확대했다. 주거용 오피스텔 건축을 사실상 금지한 것이다.
이후 주거용 오피스텔 공급은 급격히 줄었다. 2003년 5만실에 달했던 연간 공급량이 2005년 1만3000여실로 감소했고 2009년 1000실 이하로 쪼그라들었다.
2009년 부동산 시장이 살아나자 정부는 규제 완화로 돌아서 중소형 오피스텔 전반에 바닥난방을 다시 허용했다. 2006년 이후 전용면적 60㎡ 이하 면적에 한해 허용하던 바닥 난방을 2009년엔 85㎡ 이하 면적까지 허용키로 했다. 전셋값이 오르면서 서민 주거가 불안해지자 소형주택 공급을 촉진한다는 취지였다.
이번에도 시장에서는 즉각 반응했다. 2010년 오피스텔 공급량은 9000여실 수준으로 급증했다. 당시 주택시장에서는 분양가상한제와 전매제한과 같은 강력 규제와 금리 하락이 맞물려 아파트값이 동반 약세를 보이고 있었다. 갈 곳 잃은 투자자들이 앞다퉈 오피스텔로 향했다.
부동산 경기가 바닥을 다질 때에도 오피스텔 규제 완화는 계속됐다.
연면적 3000㎡ 이상 오피스텔∙주택 복합 건축물에 오피스텔 전용출입구를 설치할 의무가 2013년 폐지됐다. 이듬해 오피스텔 분양신고 대상 범위가 20호실 이상에서 30호실 이상으로 완화됐다. 최초 공개모집 후 미분양이 나오면 추가 공개모집 없이 바로 수의계약이 가능해졌다. 주거용 오피스텔 거주자도 전∙월세 소득공제를 받을 수 있게 됐다.
오피스텔 공급량은 2013년 3만4000실, 2014년 4만7000실, 2015년 6만9000실, 작년 7만4000실 등으로 완만히 늘었다. 올해도 상반기에만 3만7000실 가량이 분양될 것으로 추산된다.
◆ 불붙은 오피스텔..."섣부른 규제 칼은 위험"
최근 불붙은 주택 시장을 진정시키기 위해 11.3대책과 6.19대책이 잇달아 나왔지만 매번 오피스텔은 업무시설이란 이유로 규제 대상에서 빠졌다. 그러는 동안 수도권 유망 지역 오피스텔 분양 현장은 투기꾼과 불법중개업자들의 집합소가 됐다.
일각에선 오피스텔에도 전매제한이나 대출규제를 적용해야 하는 것 아니냐고 지적한다.
오피스텔 전매 제한의 선례가 있다. 정부는 2008년 서울과 수도권 주요 도시 등 '투기과열지구'에서 분양되는 100실 이상 오피스텔의 소유권이전등기 전 분양권 전매를 금지했다. 실수요자 위주의 분양질서 확립이란 취지에서다.
2002년 8월 도입된 투기과열지구가 2011년 말 강남 3구를 끝으로 자취를 감추면서 입주 전 오피스텔 분양권 전매 제한은 3년여 만에 풀린 셈이 됐다.
전문가들은 규제만이 답이 아니라고 진단한다.
이미 오피스텔 공급 증가세가 꺾인 데다 올해부터 3년 동안 매년 5~6만실이 입주할 예정이다. 금리 인상이 시작된 가운데 오피스텔 투자수익률은 점점 낮아지고 있다. 이미 리스크가 부각된 만큼 섣불리 칼을 대는 건 좋지 않다는 분석이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "아파트 규제가 강화되면 오피스텔이 상대적으로 관심 받는 건 늘 있어왔던 현상"이라며 "지금 오피스텔 시장에 대해 수요억제책을 쓰면 과열 진정 효과는 있겠지만 현재 상황이 규제를 필요로 하는 수준은 아니다"라고 말했다.
