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양태영 테라펀딩 대표

김수정 기자 crystal@cstimes.com 2017년 03월 06일 월요일
   
 

[컨슈머타임스 김수정 기자] 미국 시사주간지 타임이 선정한 ‘세상을 바꿀 수 있는 10가지 아이디어’ 중 하나가 바로 공유경제다. ‘명품 렌탈’ ‘카셰어링’ ‘에어비앤비’ 등 공유의 대상과 비용, 목적은 빠르게 다각화∙세분화되고 있다. 이른바 ‘마이크로 공유경제’의 시대다.

이런 시대적 흐름 속에서 P2P금융이 무섭게 성장하고 있다. 자금이 필요한 사람과 유휴자금을 굴릴 투자처가 필요한 사람이 직접 거래함으로써 양자의 만족과 자원의 효율성이 극대화된다. 필요하면 빌려 쓰고 남으면 빌려주는 공유경제의 ‘협력소비’에 더없이 잘 들어맞는다.

부동산이라는 안정적인 담보까지 있으면 P2P금융의 매력은 한층 배가된다. 업계 최초로 누적투자액 1000억원을 돌파한 테라펀딩의 양태영 대표를 만나 부동산 P2P금융에 대해 들어봤다.

◆ “모든 P2P금융 원금손실 리스크 존재…꼼꼼히 따져야”

Q. 부동산 P2P금융 인기가 날로 더해가고 있습니다.

== 초저금리가 지난 몇 년간 지속되며 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들이 많았습니다. 현재 시중 금융권 금리가 1~2%대에 머물러 있기에 10%대 중금리 수익을 올릴 수 있는 P2P금융에 투자자들의 관심이 쏠리고 있습니다.

그 중에서도 부동산P2P는 토지나 건물 등이 담보로 제공되기 때문에 투자자들이 상대적으로 원금 손실 위험이 낮다고 판단하는 듯 합니다. 올해도 중금리 투자처를 찾는 투자자들이 많을 것으로 예상됩니다. 따라서 부동산P2P 금융의 인기도 한동안 지속될 것이라 생각합니다.

Q. 고수익이 매력적이지만 원금손실 우려를 하지 않을 수 없습니다.

== 모든 P2P금융 상품은 원금보장이 되지 않습니다. 얼마든지 원금손실이 날 수 있는 투자상품이기 때문에 투자자들의 주의가 필요합니다.

테라펀딩은 원금손실 리스크를 최소화 하기 위해 크게 4가지 상환재원을 최우선 평가합니다. 대환대출, 분양, 전세, 경∙공매 등입니다. 건물이 준공되면 그 건물을 담보로 시중은행에서 대출 받아 테라펀딩의 대출금을 상환(대환대출)하거나 건물 분양 대금으로 상환할 수 있는지 판단합니다.

또 건물 준공 후 세입자를 들여 전세금을 받아 대출을 상환할 수 있는지, 채무 불이행이 발생할 경우 담보 토지나 건물을 경∙공매에 넘겨 투자금을 회수할 수 있는지 등을 평가합니다. 내부심사 시 유사물건의 경∙공매 낙찰률을 분석해 투자금 회수가 가능하다고 판단되면 대출이 승인됩니다.

Q. 1순위채권이 아니면 소용 없을 텐데요.

== 테라펀딩은 투자자들의 투자원금 손실 가능성을 최소화하기 위해 1순위채권 투자상품만 선보이고 있습니다. 대출자가 대출금을 갚지 못하는 등 만약의 경우 부동산을 경∙공매로 넘겨 낙찰금으로 투자금을 회수해야 합니다. 이때 가장 먼저 투자금을 배당 받으려면 1순위채권을 보유해야 합니다.

Q. 대출이 주로 이뤄지는 부동산 종류가 있는지 궁금합니다.

== 테라펀딩의 주요 타깃은 다세대빌라, 다가구주택, 오피스텔 등 중소형 주거용 부동산입니다. 상환재원이 명확한 중소형 주거용 부동산 건축자금을 주로 취급하기 때문에 아파트나 공장, 호텔 등은 서류 단계에서 1차적으로 걸러집니다.

금융위기 당시 경매시장에서 85㎡ 이하 주택은 낙찰가가 감정가의 90% 이상일 정도로 원금손실 가능성이 매우 낮습니다. 공사기간이 1년 이내로 짧기 때문에 투자기간이 길지 않은 것도 장점입니다.

Q. 대출 승인을 깐깐하게 하겠군요.

== 테라펀딩의 대출 승인률은 약 5% 내외입니다. 중소형 주거용 부동산이라는 명확한 타깃이 있고 테라펀딩의 투자자들이 1순위권자가 될 수 있는 상품만을 선보이기 때문에 승인률이 높지 않습니다.

Q. 투자자들이 펀딩한 자금이 어떤 방식으로 대출자에게 전달되는지 설명 부탁합니다.

== 투자자들의 투자금은 대출실행과 동시에 부동산 신탁회사 에스크로 계좌(특수조건 명시 계좌)로 이관돼 안전하고 투명하게 관리됩니다.

대출자의 대출금 오용 및 협잡을 미리 차단하기 위해 대출금을 일괄 지급하지 않습니다. 공정률에 따라 내부 건축사가 현장감리 후 신탁회사에 공사비 출금을 승인합니다. 신탁회사는 건축주가 아닌 하도급 공사업자에게 직접 대금을 지급하는 게 원칙입니다.

또한 대출자의 다른 채무로 인해 사업부지가 압류되는 일을 막기 위해 토지 소유권을 부동산 신탁회사로 이전해 관리합니다.

Q. 올해 들어 최소 투자금액을 100만원에서 10만원으로 낮췄던데 이후 실제로 사회초년생 투자가 늘었나요?

== 젊은 투자자와 소액투자자가 확실히 늘었습니다. 작년 12월 7.4%였던 20대 투자자 비율이 최근 약 13%까지 커졌습니다. 올해 들어 펀딩한 투자상품들의 100만원 미만 투자자 비율은 평균적으로 약 22%까지 커졌습니다. 소액으로도 부동산 투자가 가능지면서 보다 많은 사람들이 P2P금융 투자를 경험해 볼 수 있게 됐다는 측면에서 긍정적인 효과가 나타나고 있습니다.

Q. P2P대출 가이드라인이 시행됐습니다. 개인은 한 P2P업체당 연간 1000만원까지만 투자 가능합니다. 동일 차입자에 대한 투자한도는 500만원으로 제한됩니다. P2P금융 업계에 약이 될 수도, 독이 될 수도 있을 것으로 보이는데요.

== 개인당 투자한도가 생기면 업계 전반적으로 어려움이 있을 것입니다. 현재보다 몇 배 많은 투자자가 필요하기 때문에 각 사마다 치열한 마케팅 경쟁이 불가피 할 것으로 예상됩니다. 이로 인한 비용 증가는 대출자와 투자자에게 전가될 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 대출 금리 인상이 불가피해 P2P가 표방하는 진정한 의미의 중금리 실현이 어려울 수도 있습니다.

다만 테라펀딩의 경우 고액투자자들의 빈자리를 소액투자자들이 채우는 긍정적인 효과도 있을 것으로 보입니다. 그 동안 상품들이 빠르게 마감돼 미처 투자 기회를 얻지 못했던 투자자들에게 투자 기회가 돌아갈 가능성이 커진다는 점은 긍정적입니다.

   
 

◆ “첫 직장은 은행…부동산투자 관심이 창업으로 이어져”

Q. 이전엔 어떤 일을 했는지, 테라펀딩 창업 계기가 무엇인지 궁금합니다.

== 2007년 HSBC은행 부산지점 여신센터에서 사회생활을 시작했습니다. 당시 부동산 담보대출 영업을 하며 부동산에 관심을 갖게 됐습니다. 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 부동산이 법원경매로 넘어간다는 사실을 알게 됐습니다.

이후 직장에 다니면서 틈틈이 경매공부를 병행했습니다. 주말이면 좋은 물건을 찾기 위해 발품을 팔았습니다. 그렇게 처음으로 낙찰 받은 물건이 3개월 만에 매각되면서 투자금 대비 100% 수익을 얻었습니다. 이를 계기로 본격적인 경매투자를 시작했습니다.

추가로 낙찰 받은 경매물건들이 소송과 분쟁에 휘말리면서 복잡한 권리관계 분석을 위해서는 법 지식이 필수적이라고 느꼈습니다. 이에 경매업무 전문 법무법인에 입사해 경매실무와 민법, 민사집행법 등 관련 법률과 부동산 전문지식을 쌓았습니다.

그러던 중 2013년 미국에서 성장하고 있는 부동산 크라우드펀딩 모델이 한국에도 필요하다는 생각이 들었고 이를 계기로 지금의 테라펀딩을 창업하게 됐습니다.

Q. 국내에서 부동산 P2P금융 사업을 운영하는 데 있어서 가장 힘든 점은 무엇입니까?

== 서비스 초기에 투자자를 모집하는 게 가장 힘들었습니다. 대출고객은 자금이 급해 기다리고 있는데 투자자를 모집하기까지 1개월이 걸리는 상황이었으니까요. 투자고객이 비대면으로 수백, 수천만원을 투자하게 만드는 건 힘든 일입니다.

하지만 시간이 흐르면서 초기 투자고객들이 지속적으로 수익을 얻기 시작했고 단 한 차례의 원금손실도 발생하지 않자 입소문을 타면서 자연스럽게 투자자가 증가했습니다.

Q. 사업 확장 계획이 있다면요.

== 외형적인 확장 보다는 부실이 발생하지 않도록 내실을 다지는 것이 더 중요한 시기라고 판단됩니다. 가이드라인 시행 등 업계 주요 이슈들이 많아 여러 어려움이 예상됩니다. 때문에 이 시기를 슬기롭게 넘긴 이후에 사업확장을 생각해볼 수 있을 것으로 봅니다.

◆ 양태영 대표는?

HSBC은행 부산지점 여신센터에서 부동산 담보대출 영업직으로 근무했다. 약 10년 간 경매투자 경험을 쌓고 2014년 12월 테라핀테크를 설립했다.

 

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